Kỳ 2: “Con đường vòng” của chủ đầu tư và các nhà môi giới

Horizon Bay – Phối cảnh biệt thự song lập

Theo dòng thông tin liên quan đến đơn thư của độc giả Trần Văn Ng. ở huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh về việc: Đề nghị các cơ quan báo chí vào cuộc, xác minh thông tin, kiểm định những nghi vấn liên quan đến tính pháp lý của các "Thỏa thuận đặt mua" 02 căn hộ HO-75, HO-76 thuộc Dự án Horizon Bay do Công ty TNHH Đầu tư phát triển sản xuất Hạ Long (Bim Group) là chủ đầu tư…

Đơn thư của độc giả Trần Văn Ng.

Qua các tài liệu do anh Trần Văn Ng. cung cấp cho thấy: "Thỏa thuận đặt mua" căn hộ HO-75 được ký kết giữa Trần Văn Ng. và Công ty TNHH Phát triển đầu tư Hà Nội (THM Land) vào ngày 05/10/2021 do ông Lê Ngọc Tiên - Phó Giám đốc THM Land đại diện ký nhận đặt cọc.

"Thỏa thuận đặt mua" căn hộ HO-76 được ký kết giữa Trần Văn Ng. và THM Land do bà Lê Thị Hà - Giám đốc THM Land đại diện ký nhận đặt cọc không xác định được ngày tháng ký kết.

Để thực hiện các "Thỏa thuận đặt mua" này, anh Ng. đã thực hiện chuyển tiền cho THM Land để đăng ký thiện chí mã căn HO-75 với số tiền là 200.000.000 đồng và mã căn HO-76 với số tiền là 50.000.000 đồng.

Ở kỳ trước, Báo Phụ nữ Thủ đô đã đề nghị các cơ quan hữu quan của Quảng Ninh và Hà Nội xác minh thông tin đơn thư, thanh kiểm tra tính pháp lý của Dự án Horizon Bay vào thời điểm giao kết "Thỏa thuận đặt mua" giữa THM Land và ông Trần Văn Ng. Từ đó, có cơ sở tìm ra trách nhiệm, nghĩa vụ liên quan của các bên, xác minh sai phạm (nếu có) và xử lý sai phạm theo đúng các quy định pháp luật hiện hành.

Ngày 10/1, PV có cuộc làm việc trực tiếp với đại diện THM Land về những vấn đề liên quan đến đơn thư của độc giả Trần Văn Ng. Tiếp PV, ông Lê Giang Nguyên và bà Nghiêm Bích Hằng - Thư ký Giám đốc THM Land (được Giám đốc THM Land Lê Thị Hà cử tiếp PV) cho biết, khách hàng Trần Văn Ng vào ngày 5/1 đã có "Đơn xin hoàn tiền đặt mua". Theo đó, anh Ng thỏa thuận với THM Land về việc THM hoàn lại 250.000.000 đồng tiền đặt cọc theo các "Thỏa thuận đặt mua" đã ký nêu trên.

Đại diện THM Land nhận định khách hàng đã được hoàn tiền thì các khiếu nại, tố cáo liên quan không còn giá trị. Tuy nhiên, theo đơn thư PV nhận được từ anh Trần Văn Ng, độc giả này đã gửi tới không chỉ các cơ quan báo chí mà còn gửi tới Cơ quan Cảnh sát điều tra, Cơ quan Thuế,… với nội dung "Đơn tố giác tội phạm".

Đối với hình thức đơn thư này, không phụ thuộc vào việc cá nhân anh Trần Văn Ng có rút đơn hay không, có thỏa thuận nào khác hay không, các cơ quan báo chí nếu thấy dấu hiệu của vi phạm, vẫn có quyền lên tiếng; các cơ quan chức năng nếu thấy sai phạm, vẫn có thể đề nghị cơ quan chức năng khởi tố, điều tra, thậm chí truy tố theo luật định. Do đó, việc rút đơn của anh Ng. không làm ảnh hưởng tới cách thức điều tra theo nghiệp vụ đặc thù báo chí của PV.

Quá trình trao đổi, bà Nghiêm Bích Hằng - đại diện THM Land cung cấp cho PV 02 văn bản, trong đó đặc biệt lưu ý tới văn bản số 01, đó là "Thông báo" về việc "Chỉ định đơn vị tư vấn và tiếp thị bất động sản" được đóng dấu bởi Công ty Cổ phần xây dựng và phát triển nhà ở San Hô (Công ty San Hô).

  “Thông báo” về việc “Chỉ định đơn vị tư vấn và tiếp thị bất động sản” được đóng dấu bởi Công ty Cổ phần xây dựng và phát triển nhà ở San Hô

Trong "Thông báo" này nêu rõ: Trên cơ sở thỏa thuận giữa Công ty San Hô và Chủ đầu tư Công ty TNHH Đầu tư phát triển sản xuất Hạ Long (Bim Group), bằng văn bản này, Công ty San Hô xác nhận các nội dung sau: … 2, "TMH Land được ủy quyền để nhận tiền thiện chí của khách hàng nộp cho Công ty San Hô với số tiền không quá 200.000.000 đồng đối với mỗi căn nhà thuộc Dự án Horizon Bay mà khách hàng đăng ký nguyện vọng theo chính sách thương mại được ban hành bởi Công ty San Hô và Chủ đầu tư Công ty TNHH Đầu tư phát triển sản xuất Hạ Long (Bim Group) vào từng thời điểm…".

Bên cạnh đó, ông Lê Giang Nguyên - đại diện THM Land cũng cung cấp cho PV bản "Thỏa thuận dịch vụ" (mẫu) được ký giữa Công ty San Hô và khách hàng. Trong thỏa thuận này nêu rõ: "… Công ty San Hô được Chủ đầu tư Công ty TNHH Đầu tư phát triển sản xuất Hạ Long (Bim Group) chỉ định làm "đơn vị tư vấn và môi giới bán các căn nhà thuộc Dự án khi Chủ đầu tư đủ điều kiện mở bán sản phẩm".

Bà Nghiêm Bích Hằng - đại diện THM Land khẳng định đơn vị này chỉ ký "Thỏa thuận đặt mua" với khách hàng, việc ký kết là tự nguyện, để làm cơ sở hướng dẫn khách hàng ký "Thỏa thuận dịch vụ" (thỏa thuận đặt cọc) với Công ty San Hô.

Như vậy có nghĩa, THM Land là một đơn vị môi giới của Công ty San Hô. THM Land ký hợp đồng với Công ty San Hô, chứ không ký hợp đồng phân phối sản phẩm với Chủ đầu tư một cách chính thức.

Vậy nhưng, chỉ khi PV tiếp cận trao đổi thông tin mới được biết về vai trò của một doanh nghiệp có tên "Công ty San Hô". Và thực tế, trong "Thỏa thuận đặt mua" ký giữa THM Land và khách hàng Trần Văn Ng cũng như các khách hàng khác, lại hoàn toàn không có bất cứ thông tin nào đề cập đến Công ty San Hô?

Trong các "Thỏa thuận đặt mua" ký giữa THM Land và khách hàng Trần Văn Ng. không có bất cứ thông tin nào đề cập đến Công ty San Hô?

Khi PV đặt câu hỏi về vai trò của Công ty San Hô trong thương vụ đặt mua 02 căn hộ HO-75, HO-76, bà Nghiêm Bích Hằng cho hay: Công ty San Hô có hợp đồng ký kết với với Chủ đầu tư Bim Group, với nội dung khi sản phẩm thuộc Dự án Horizon Bay đủ điều kiện mở bán, khách hàng sẽ ký hợp đồng Chủ đầu tư.

Như vậy có nghĩa, nguồn tiền của khách hàng khi ký kết các dạng "Thỏa thuận dịch vụ" đặt cọc giữ chỗ hàng trăm căn hộ tại Dự án Horizon Bay đang vòng vèo qua 02 nhà môi giới là THM Land và Công ty San Hô.

Đến thời điểm này, các khách hàng từng ký thỏa thuận dịch vụ nhận đặt cọc giữ chỗ với 02 đơn vị này chưa từng được ký hợp đồng chính thức với Chủ đầu tư Công ty TNHH Đầu tư phát triển sản xuất Hạ Long (Bim Group).

Câu hỏi đặt ra là, với sự "vòng vèo" nêu trên, vai trò của cả 3 đơn vị là TMH Land, Công ty San Hô và Công ty TNHH Đầu tư phát triển sản xuất Hạ Long (Bim Group) vô cùng "kỳ ảo". Phải chăng họ đang làm xiếc trong chiêu trò dẫn dụ khách hàng xuống tiền, trong khi đó, sản phẩm là nhà ở hình thành trong tương lai chưa được phép mở bán?

“Thỏa thuận dịch vụ” (mẫu) dùng để ký giữa Công ty San Hô và khách hàng đặt mua căn hộ thuộc Dự án Horizon Bay với nhiều điều khoản thể hiện Công ty San Hô được Chủ đầu tư Công ty TNHH Đầu tư phát triển sản xuất Hạ Long (Bim Group) chỉ định làm "đơn vị tư vấn và môi giới bán các căn nhà thuộc Dự án khi Chủ đầu tư đủ điều kiện mở bán sản phẩm"...

Theo đại diện Công ty TNHH Xã hội và Luật Sinh Hùng, căn cứ khoản 1 và khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản, các điều khoản này đã cấm việc kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của luật và huy động, chiếm dụng vốn trái phép.

Theo đó, căn cứ Điều 69 Luật nhà ở; Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản; Điều 19 của Nghị Định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ; và Điều 9 của Thông tư số 19/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng đã quy định:

"Nếu chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng (đối với nhà chung cư/nhà hỗn hợp) hoặc phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án (đối với nhà ở liền kề/thấp tầng) và chủ đầu tư phải nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị Sở Xây dựng chấp thuận được phép bán và phải có thông báo đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng hoặc hết thời hạn mà Sở Xây dựng không trả lời thì mới được phép bán.

Như vậy, việc ký hợp đồng huy động vốn mà Chủ đầu tư chưa thực hiện thủ tục nộp hồ sơ lên Sở Xây dựng xin chấp thuận cho phép huy động vốn theo quy định này là trái pháp luật".

Ngoài ra, đã có quy định của pháp luật không cho phép chủ đầu tư ký thỏa thuận đặt tiền để giữ chỗ mua bất động sản. Cụ thể, căn cứ điểm a) khoản 2 Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ cũng có quy định về việc cấm chủ đầu tư áp dụng hình thức huy động vốn để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án, cụ thể:

"Điều 19. Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại

2.Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây

a) Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này.

Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở".

Mặt khác về mặt pháp lý, nếu xác định thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản là giao dịch đặt cọc để giao kết hợp đồng (quan hệ dân sự), thì đối tượng của hợp đồng đặt cọc là "bất động sản" hoặc là "chỗ" hoàn toàn không tồn tại và không đủ điều kiện pháp lý để bán theo luật tại thời điểm ký thỏa thuận đặt cọc. Do vậy, thỏa thuận đặt cọc này sẽ bị vô hiệu về mặt pháp lý.

Còn nếu xác định đây là hợp đồng "gửi giữ tài sản" có đối tượng tài sản là "tiền" thì rõ ràng người giữ chỗ đã bị chủ đầu tư và người môi giới lừa đảo để họ chiếm dụng vốn trái phép ngay từ đầu.

Như vậy, chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở bằng phương thức thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản hoàn toàn không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn (nếu có).

ANH HOA - NGUYỄN HẠNH