Người dân ngộp thở giữa “rừng bê tông”
PNTĐ-Vi phạm trật tự xây dựng nghiêm trọng đã và đang diễn ra tại một số dự án chung cư cao tầng ở Hà Nội để lại những hệ lụy nặng nề.
Đô thị rơi vào tình trạng “ngột ngạt” vì quá tải trong khi quyền lợi người mua nhà “chênh vênh” do nhiều năm chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản liên quan (sổ đỏ). Việc xử lý những hệ quả trên chưa thể dứt điểm trong thời gian tới.
Vừa ở vừa lo
Trong số các dự án vi phạm xây dựng tại Hà Nội phải kể đến các dự án nhà ở do Doanh nghiệp tư nhân Xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư như tổ hợp chung cư HH Linh Đàm, VP6 Linh Đàm, chung cư Kim Văn - Kim Lũ, khu đô thị Thanh Hà, chung cư CT6 Kiến Hưng…
 |
| 12 tòa nhà HH “băm nát” quy hoạch bán đảo Linh Đàm |
Tất cả các dự án này đều vi phạm trật tự xây dựng liên quan đến việc xây dựng sai quy hoạch, xây quá số tầng cho phép, không tuân thủ mật độ dân cư, sử dụng đất sai mục đích, xây sai quy hoạch... Cụ thể, tổ hợp chung cư HH Linh Đàm, quận Hoàng Mai theo quy hoạch chỉ được phép xây dựng 27 tầng nhưng chủ đầu tư đã xây 36 tầng tòa HH4 và 41 tầng đối với các tòa HH1, HH2, HH3.
 |
Dân cư đông đúc, các con đường dẫn đến tòa nhà HH luôn trong tình trạng quá tải |
Dự án chung cư CT6 tại phường Kiến Hưng, quận Hà Đông do Công ty CP sản xuất - xuất nhập khẩu Bemes làm chủ đầu tư; theo quy hoạch thiết kế được duyệt, dự án có hai tòa chung cư gồm CT6A và CT6B với tổng số căn hộ là 936 căn hộ chung cư cao tầng và 34 nhà thấp tầng, biệt thự liền kề. Song kiểm tra thực tế, cơ quan chức năng phát hiện chủ đầu tư đã xây thêm tòa CT6C, nâng tổng số căn chung cư không phép là 654 và 4 căn biệt thự liền kề, nhà thấp tầng. Tất cả số căn chung cư không phép trên đã được bán cho khách hàng và đưa vào sử dụng.
Mật độ xây dựng dày đặc, kể cả trên diện tích dành cho không gian công cộng và các công trình phụ trợ đã để lại hệ lụy nặng nề cho đô thị. Tình trạng quá tải hạ tầng, ùn tắc giao thông vào giờ cao điểm ngày càng nghiêm trọng do lượng dân cư sinh sống tại đây quá đông, trong khi diện tích dành cho trông giữ phương tiện, sân chơi, đường giao thông nội bộ rất khiêm tốn, trường học, nhà trẻ… gần như không có.
 |
Thiếu không gian công cộng, trẻ em vui chơi tại đường dẫn xuống hầm để xe |
Khu đô thị Linh Đàm, quận Hoàng Mai là điển hình. Từ khu đô thị kiểu mẫu, đáng sống, bán đảo Linh Đàm đã bị phá nát quy hoạch bằng tổ hợp HH với 12 tòa nhà cao từ 35-41 tầng (gồm khoảng 8.000 căn hộ và 25.000 dân) mọc lên trong phạm vi chỉ có 3ha.
 |
| Chợ cóc họp ngay dưới biển cấm bày bán tràn lan trên đường |
 |
| Quầy kinh doanh gia cầm tại tầng 1 tòa nhà HH |
Không chỉ gánh chịu hạ tầng kém, người mua nhà tại các dự án trên còn lâm vào tình trạng bất an nhiều năm qua do không được cấp sổ đỏ, sổ hồng. Tại tòa CT6C, 3 năm sau khi mua nhà, chờ mãi không được làm sổ đỏ thì 400 hộ dân sinh sống ở đây mới biết sự thật là mình đã bỏ nhiều tỷ đồng mua nhà không phép. Các hộ dân đang sinh sống tại một số tòa nhà khác do Doanh nghiệp tư nhân Xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên đầu tư cũng trong cảnh ngộ tương tự. Tại tòa HH4C, nhiều hộ dân chưa được cấp sổ đỏ.
Ông Bùi Hữu Phi - một hộ dân sinh sống tại đây cho biết: Khi thực hiện mua bán nhà, nhiều gia đình thế chấp căn hộ để vay tiền ngân hàng trả dần nhưng người dân không biết và không được các cơ quan chức năng cảnh báo về việc xây dựng không phép của chủ đầu tư. Vì vậy, ông Phi mong muốn các cơ quan chức năng xem xét, tạo điều kiện cho những người mua nhà sớm được công nhận quyền sở hữu nhà ở một cách chính thức để căn hộ - tài sản lớn của mỗi gia đình có đầy đủ giá trị pháp lý.
Hay tin TP Hà Nội tổ chức các tổ công tác liên ngành để kiểm tra, rà soát các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn TP chưa được cấp sổ đỏ, sổ hồng, bà Nguyễn Thị Tuyết - một hộ dân khác sinh sống tại dự án VP6, quận Hoàng Mai khẩn thiết các cơ quan liên quan sớm đưa ra phương án giải quyết, nhất là những gia đình đang sở hữu các căn hộ không nằm trong phần diện tích vi phạm để đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà.
Cần đảm bảo quyền lợi người mua nhà
Hiện Hà Nội đã cấp sổ đỏ cho những hộ dân mua nhà tại dự án có sai phạm của Doanh nghiệp tư nhân Xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên nhưng không do lỗi của người mua nhà nhằm bảo đảm quyền lợi cho người dân. Tuy nhiên, sau khi thanh tra toàn diện 9 dự án nhà ở do doanh nghiệp trên đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư trên địa bàn TP, Thanh tra Hà Nội đã kiến nghị việc cấp sổ đỏ cho người dân tại các dự án, trong đó có cả phần diện tích vi phạm quy hoạch là chưa đúng với quy định. Không chỉ tạm dừng cấp sổ đỏ, Sở Tài nguyên - Môi trường còn thu hồi sổ đỏ đã cấp.
GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết: Việc thu hồi sổ đỏ đã cấp theo quy định là không trái pháp luật. Cơ quan có quyền phát hành thì cũng có quyền thu hồi nếu phát hiện sai phạm. Tuy nhiên, GS.Đặng Hùng Võ cho rằng, việc thu hồi sổ đỏ hay sổ hồng là không cần thiết và lạc hậu. Về nguyên tắc pháp luật phải bảo vệ quyền lợi của người mua nhà khi họ không biết vi phạm của chủ đầu tư và thực hiện đúng trình tự pháp luật; còn chủ đầu tư vi phạm thì phải chịu trách nhiệm trước pháp luật; cần tách bạch rõ hai quan hệ này, nhất là trong các vấn đề phát sinh liên quan đến số đông, nhà ở - tài sản lớn và có giá trị của người dân, nhiều thế hệ.
Luật sư Trương Thanh Đức - Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty luật Basico, Trọng tài viên Trung tâm trọng tài quốc tế cũng đồng quan điểm. Theo Luật sư Trương Thanh Đức, Luật Nhà ở quy định, quyền sở hữu nhà ở của người dân được xác lập tính từ thời điểm người dân nhận bàn giao căn hộ từ chủ đầu tư hoặc hoàn thành nghĩa vụ thanh toán cho chủ đầu tư.
Như vậy, quyền sở hữu căn hộ, tài sản của người dân đã được xác lập. Còn việc Nhà nước cấp sổ đỏ, sổ hồng là hình thức để Nhà nước công nhận, cho phép người dân sử dụng để giao dịch, thế chấp… Thực tế, rất nhiều người mua nhà tại các dự án nhà ở do Doanh nghiệp tư nhân Xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên đã thế chấp căn hộ của mình để vay tiền ngân hàng để chi trả tiền nhà cho chủ đầu tư.
Về mặt hình thức lẫn quy định pháp luật, đây là giao dịch hợp pháp, được pháp luật công nhận vì ngân hàng phải thẩm định kỹ và đảm bảo giá trị pháp lý thì mới đồng ý cho vay, đặc biệt với những trường hợp đã được cấp sổ đỏ. Trong trường hợp này, Luật sư Trương Thanh Đức khẳng định, người dân đã có đầy đủ, trọn vẹn quyền sở hữu đối với căn nhà của mình và cần phải được pháp luật bảo vệ quyền lợi; còn những sai phạm khác của chủ đầu tư thì sẽ phải khắc phục, xử lý theo quy định của pháp luật; không thể để người dân phải chịu trách nhiệm thay cho những sai phạm của chủ đầu tư.
Xử lý nghiêm chủ đầu tư và cơ quan quản lý
Trong câu chuyện thu hồi sổ đỏ tại các dự án chung cư vi phạm trật tự xây dựng đang được người dân quan tâm, các chuyên gia và luật sư đều cho rằng, sai phạm của chủ đầu tư là rõ ràng nhưng các cơ quan quản lý Nhà nước có liên quan cũng không thể vô can, thậm chí phải chịu trách nhiệm chính.
Bà Nguyễn Thị Hồng ở phường Hoàng Liệt đặt câu hỏi: Vi phạm xây dựng diễn ra hàng ngày, các hộ dân làm sai sẽ bị đình chỉ công trình và xử lý ngay nhưng tại sao, những dự án chung cư xây đến gần 40 tầng, cao lừng lững như vậy mà vẫn bị bỏ qua, cho tồn tại, thậm chí còn cấp quyền sở hữu nhà ở thì các cơ quan quản lý không thể không liên đới trách nhiệm.
Luật sư Trương Thanh Đức nhấn mạnh: Với các loại hàng hóa khác, trong quá trình giao dịch, các cơ quan chức năng không trực tiếp quản lý, không cấp giấy tờ sở hữu thì giữa người bán - người mua có thể có nhập nhèm, sai trái. Thế nhưng, giao dịch liên quan đến nhà ở phải qua nhiều trình tự, thủ tục pháp lý, điều kiện rất chặt chẽ mà trong quá trình thực hiện không phát hiện hoặc cho qua để vẫn cấp sổ đỏ không đúng quy định, phải thu hồi lại thì có thể khẳng định có sai phạm của chủ đầu tư lẫn cơ quan quản lý.
Đề cập thêm đến vấn đề này, Luật sư Trương Thanh Đức cho biết, quy định của pháp luật về quản lý đầu tư xây dựng là đầy đủ; quy trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng cũng rất chặt chẽ, trình tự, thủ tục, giấy tờ cũng rõ ràng và được thực hiện thống nhất. Nếu cơ quan quản lý làm việc hết trách nhiệm và đúng pháp luật thì không thể xảy ra sai phạm. Vì vậy, trong trường hợp các cơ quan chức năng cấp sổ đỏ sai đến mức phải thu hồi với số lượng lớn như đang xảy ra, cần phải truy đến cùng trách nhiệm của cơ quan quản lý và xử lý nghiêm. Nghiêm không chỉ với chủ đầu tư mà cả cơ quan quản lý.
| Mở rộng thanh tra, không để sai phạm được “hợp thức hóa” Cùng với việc tạm dừng thu hồi sổ đỏ tại một số dự án nhà ở có vi phạm trật tự xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội thành lập các tổ công tác liên ngành để kiểm tra, rà soát các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn TP chưa được cấp sổ đỏ, sau đó các cơ quan chức năng TP Hà Nội xem xét, giải quyết việc cấp sổ đỏ cho người đã mua nhà, bao gồm cả những trường hợp tại dự án có vi phạm, nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người mua nhà. Tuy nhiên, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, không chỉ tại các dự án đang thanh tra mà việc này nên được mở rộng, rà soát cả các dự án khác có vi phạm tương tự để xử lý triệt để những chung cư vi phạm pháp luật. Chỉ có cách thực hiện như vậy mới bảo đảm quyền và lợi ích của những người dân đã mua căn hộ, đồng thời thu lại cho ngân sách Nhà nước những lợi ích bất chính mà các chủ đầu tư dự án đã thu được do các vi phạm pháp luật tạo ra. Theo UBND TP Hà Nội, trong số 2.518 dự án xây dựng khu đô thị mới và phát triển dự án nhà ở trên địa bàn có 232 dự án vi phạm trật tự xây dựng. Những vi phạm tập trung chủ yếu là xây dựng không phép (99 dự án), xây dựng sai phép (85 dự án), xây dựng sai quy hoạch thiết kế so với cấp phép (31 dự án). Sai phạm liên quan đến vi phạm xây dựng diễn ra nhiều chủ yếu do liên quan đến lợi ích kinh tế rất lớn. Xây dựng sai phép, không phép, chủ đầu tư có thể không mất chi phí cho việc thẩm định, phê duyệt, cấp phép xây dựng mà còn được thu lợi bất chính từ những diện tích xây thêm không phép. Nhiều căn hộ được tạo thành ngoài diện tích được phép, nằm cả ở những diện tích sử dụng chung. Hàng hóa bất động sản được tạo lập trái pháp luật cũng hoàn toàn có thể được xem như một loại hàng lậu, hàng vi phạm pháp luật có tổ chức, lừa dối người mua căn hộ, tác động trên diện rộng, gây hậu quả nghiêm trọng. Lợi nhuận thu được có thể lên đến trăm tỷ, nghìn tỷ đồng. Sai phạm lớn đến vậy, ai cũng nhìn thấy, đã thanh tra nhiều lần mà nhiều năm rồi vẫn chưa thấy xử lý nên các chủ đầu tư có xu hướng “nhờn luật”, cứ làm rồi sửa sai sau vì có thực tế là phạt vi phạm để cho tồn tại. Mức phạt dù có đến mấy trăm triệu hay cả tỷ đồng không thấm vào đâu so với doanh thu từ diện tích sai phép. Vì thế, không xử lý nghiêm, hiện tượng này sẽ còn tiếp diễn. Liên quan đến việc xử lý cá nhân, đơn vị sai phạm, ông Lê Tấn Định - Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho biết, hiện nay, một số dự án sai phạm đã được chuyển sang cơ quan điều tra, Công an TP Hà Nội đã khởi tố vụ án. Trên cơ sở kết luận của cơ quan công an và chỉ đạo của Thường trực Thành ủy về các hoạt động của các doanh nghiệp có liên quan, UBND TP sẽ tiếp tục chỉ đạo xử lý trách nhiệm của chủ đầu tư và các đơn vị liên quan theo quy định. |
Mai Anh
Ảnh: Nguyễn Thực
