Điều kiện xây dựng nhà ở riêng lẻ
(PNTĐ) -
Câu hỏi
Tôi có một căn nhà cấp 3, hiện đang có kế hoạch nâng cấp sửa chữa hoặc phá đi xây lại. Xin hỏi Báo Phụ nữ Thủ đô, điều kiện và thủ tục cấp giấy phép hiện nay như thế nào? Nếu tôi cơi nới sửa chữa thì có phải xin giấy phép không? Để tránh bị phạt hoặc bị buộc phải tháo dỡ lãng phí không cần thiết, tôi muốn biết những quy định của pháp luật trong những trường hợp trên?
Hà Hùng Cường (Hoàng Mai, Hà Nội)
Trả lời
Vấn đề bạn muốn tìm hiểu về quy định của pháp luật trước khi bắt tay vào thực hiện sửa sang hoặc xây cất lại ngôi nhà của mình là một việc làm hết sức cần thiết trước khi khởi công xây dựng hoặc sửa chữa, nâng cấp; điều đó tránh được những trường hợp do không nắm được những quy định của pháp luật hoặc cố tình né tránh việc xin phép xây dựng, khi công trình đã hoặc đang xây dựng dở dang mà cơ quan chức năng đình chỉ hoặc hay phá dỡ công trình, sẽ gây đến sự tốn kém và tổn thất đáng kể về chi phí khắc phục hậu quả không cần thiết - trong khi bản thân mình hoàn toàn có khả năng tuân thủ đúng quy định về trật tự xây dựng.
Liên quan đến câu hỏi đầu tiên bạn hỏi về việc xây dựng mới, thì yêu cầu đối với thiết kế xây dựng phải tuân thủ tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, quy định của pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng, đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, công nghệ áp dụng (nếu có); bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn trong sử dụng, mỹ quan, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu, phòng, chống cháy, nổ và điều kiện an toàn khác.
Theo Luật Xây dựng Hợp nhất số 02/VBHN-VPQH ngày 15/7/2020 thì theo khoản 7 Điều 79, thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định như sau:
“ a) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng yêu cầu thiết kế quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Hộ gia đình được tự thiết kế nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12 mét, phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận”.
Về điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ được quy định tại Điều 93 như sau:
“1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:
a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;
b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh”.
Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định đã nêu ở trên và phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành; Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.
Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ được quy định tại khoản 1 Điều 95, gồm:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
- Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Bản vẽ thiết kế xây dựng;
- với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề;
Nếu bạn chọn phương án sửa chữa thì hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo công trình được quy định tại Điều 96 như sau:
“1. Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình;
2. Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản lý, sử dụng công trình, nhà ở theo quy định của pháp luật;
3. Bản vẽ, ảnh chụp hiện trạng của bộ phận, hạng mục công trình, nhà ở riêng lẻ đề nghị được cải tạo”.
Xin nói thêm, nếu bạn quyết định xây dựng mới, cũng cần lưu ý chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây dựng tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý. (Nếu là tường sở hữu riêng biệt, còn khoảng cách giữa hai nhà thì hành vi này không bị cấm). Trường hợp nhà xây dựng riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.
Điều quan trọng bạn cần biết nữa là thẩm quyền cấp, điều chỉnh giấy phép xây dựng được quy định tại khoản 3 Điều 103 Luật Xây dựng Hợp nhất, là UBND cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý; UBND huyện cũng là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn, cấp lại giấy phép xây dựng do mình cấp.
