Thế chấp nhà ở bằng ký nhận sổ đỏ có hiệu lực không?
(PNTĐ) -
Câu hỏi
Chị họ tôi muốn vay tôi một số tiền tương đối lớn để đầu tư bất động sản. Vì quan hệ thân thiết, ngại các thủ tục phức tạp nên chúng tôi dự kiến hai bên chỉ viết số tiền vay, ghi nhận thế chấp bằng quyền sử dụng căn nhà chị ấy đang ở và ký nhận vào quyển sổ do tôi giữ và lưu lại tin nhắn chuyển khoản. Xin hỏi Báo PNTĐ việc thế chấp như trên có hiệu lực hay không? Nếu giả sử đến hạn mà chị ấy không thể trả nợ được cho tôi thì tôi phải xử lý như thế nào? Xin cảm ơn quý báo!
Nguyễn Thị Lan (Gia Lâm, Hà Nội)
Trả lời
Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về thế chấp tài sản như sau:
“1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp”.
Thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, hai bên thế chấp và nhận thế chấp thực hiện giao dịch dân sự.
Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này. Đó là:
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.
Theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, “trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”.
Căn cứ các quy định nêu trên, một trong những điều kiện để giao dịch thế chấp nhà ở có hiệu lực là hợp đồng thế chấp phải thực hiện công chứng, chứng thực.
Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp được quy định tại Điều 129 của Bộ luật này như sau:
“1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
Như vậy nếu thuộc trường hợp nêu trên, cần có quyết định công nhận hiệu lực của Tòa án đối với giao dịch. Ngược lại, giao dịch thế chấp như trường hợp của bạn nêu bị vô hiệu.
Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận…
Chính vì vậy để tránh những rủi ro phát sinh, bạn cần thỏa thuận với người vay, đồng thời là bên thế chấp căn nhà về việc hợp đồng thế chấp phải được công chứng hoặc chứng thực.
Bên cạnh đó, theo điểm b khoản 1 Điều 4 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 của Chính phủ, một trong các biện pháp bảo đảm phải đăng ký là “Thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Đăng ký biện pháp bảo đảm là việc cơ quan đăng ký ghi vào sổ đăng ký hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu về việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm. Thời điểm có hiệu lực của đăng ký biện pháp bảo đảm là thời điểm cơ quan đăng ký ghi nội dung đăng ký vào sổ đăng ký.
