Thủ tục mua bán quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Thứ Năm, 31/3/2022 16:52

Chia sẻ

Câu hỏi
Vợ chồng tôi đang có ý định mua một ngôi nhà, tuy nhiên do lần đầu mua nhà nên tôi không nắm rõ các thủ tục mua bán. Vì vậy, tôi mong báo Phụ nữ Thủ đô tư vấn cho tôi về các thủ tục khi mua bán nhà và các loại thuế phải nộp hiện nay như thế nào, xin cảm ơn quý báo!

Hà Thị Loan (Nam Từ Liêm, Hà Nội)

Trả lời
Điều kiện để có thể tham gia giao dịch mua bán nhà ở, theo Luật nhà ở, luật đất đai thì cá nhân phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định chung và pháp luật về dân sự. Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.

Sau khi bên mua đã tìm hiểu nguồn gốc, giấy tờ hợp pháp và đã thỏa thuận với bên bán thì có thể tiến hành đặt cọc (thủ tục này không bắt buộc). Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự, thì đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

Sau khi đặt cọc, hai bên sẽ tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng – thủ tục thực hiện tại Phòng công chứng (trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có tài sản giao dịch). Hồ sơ cần chuẩn bị gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Hợp đồng ủy quyền (nếu bán hoặc mua hộ người khác), thẻ căn cước công dân của cả bên mua và bên bán, giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

Thủ tục tiếp theo là phần kê khai nghĩa vụ tài chính: Hai bên giao dịch mua bán có trách nhiệm kê khai nghĩa vụ tài chính. Nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ gồm:

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN (áp dụng đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản) kèm theo Thông tư số 80/2021/TT-BTC ngày 29/9/2021 hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định số 126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý thuế.

- Nếu bạn thuộc diện được miễn thuế, lệ phí thì thủ tục theo qui định tại Điều 53 Thông tư số 80/2021/TT-BTC ngày 29/9/2021: Trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai…) giữa vợ với chồng, giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa mẹ chồng, cha chồng với con dâu; giữa bố vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông nội, bà nội với cháu nội, giữa ông bà ngoại với cháu ngoại; giữa anh chị em ruột với nhau. Hồ sơ miễn thuế bao gồm: tờ khai thuế thu nhập cá nhân mẫu số 03/BĐS – TNCN ban hành kèm theo phụ lục II Thông tư này và các giấy tờ liên quan đến việc xác định đối tượng miễn thuế theo từng trường hợp (Các giấy tờ về nhân thân chứng minh mối quan hệ theo quy định được miễn thuế).

- Tiếp theo là chuẩn bị bản sao/bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng) để giao kết hợp đồng. Hai bên sẽ thực hiện giao kết hợp đồng mua bán, thủ tục thực hiện tại phòng công chứng.

- Nghĩa vụ nộp phí trước bạ. Lệ phí trước bạ là loại lệ phí áp dụng với những người sở hữu tài sản thông qua những việc như: mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho… những trường hợp này phải kê khai và nộp thuế cho cơ quan thuế trước khi đưa tài sản ấy vào sử dụng. Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất, theo Điều 7, Điều 8 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP ngày 15/01/2022, có hiệu lực từ ngày 01/03/2022 thì mức thu lệ phí trước bạ là 0,5%. Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.

Nếu hai bên không có thỏa thuận trong hợp đồng thì bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán.

Người có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật về quản lý thuế khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Khi đăng ký biến động đất đai - sang tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

Khi làm thủ tục sang tên, người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường;

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Người có nghĩa vụ khi nhận được thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ… bên mua phải nộp tiền theo như thông báo tại cơ quan thuế, giữ lại biên lai và gửi lại cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Lưu ý: Khi mua bán đất phải làm thủ tục sang tên (thủ tục đăng ký biến động đất đai), nếu không thực hiện thủ tục sang tên, về mặt pháp lý quyền sử dụng đất vẫn chưa được chuyển cho người mua, do đó dễ xảy ra tranh chấp.

Luật sư Trần Thu Thủy