Giá bất động sản sẽ tăng phi mã khi áp dụng Luật Đất đai 2024?
(PNTĐ) - Luật Đất đai 2024 đi vào cuộc sống một mặt giúp ngăn chặn trốn thuế, nhưng đồng thời có thể khiến mặt bằng bất động sản (BĐS) neo ở mức cao và nhóm người có thu nhập thấp khó mua được nhà ở...
Thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ tăng?
Luật Đất đai 2024 ra đời được kỳ vọng là sẽ khắc phục những lỗ hổng chính sách, giúp Nhà nước quản lý hiệu quả hơn trong việc thu thuế nhà đất. Tại Điều 159, Luật Đất đai 2024 quy định: Bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/6/2026 là bảng giá đất được lập theo phương pháp định giá theo giá thị trường.
Điều khoản này, cộng thêm quy định về việc hành nghề môi giới BĐS phải có chứng chỉ cơ quan chức năng cấp được chuyên gia đánh giá là có thể ngăn chặn tình trạng trốn thuế tại các giao dịch BĐS, xóa sổ tình trạng bán đất hai giá, đồng thời giúp Nhà nước thu về số tiền ngân sách lớn.
Anh Nguyễn Văn Dũng, người dân sống tại Cienco 5, Thanh Hà (huyện Thanh Trì, Hà Nội) cho rằng: Luật Đất đai mới sòng phẳng hơn và thực tế hơn so với trước. Thứ nhất, lợi nhuận của bên bán có thể bị thu hẹp do “hết đường” bán BĐS hai giá. Thứ hai, nhìn từ góc độ người dân có đất nằm trong diện quy hoạch thì rõ ràng quy định mới có lợi hơn, giúp người dân thu về khoản tiền đền bù lớn hơn, thậm chí “khổng lồ” nếu quỹ đất lớn.
Với logic trên, anh Dũng cho rằng, Nhà nước một mặt sẽ thu được khoản thuế lớn từ các giao dịch BĐS, nhưng ngược lại, cũng phải chi ra khoản tiền “khổng lồ” cho hoạt động đền bù, giải phóng mặt bằng. Các yếu tố trên có thể thấy, Luật Đất đai mới sòng phẳng hơn, thực tế hơn, minh bạch hơn.
Câu chuyện đáng bàn nhất, cũng là điều khiến người dân lo lắng khi áp dụng Luật Đất đai 2024. Đó là thuế đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng từ loại đất nông nghiệp, cây lâu năm… sang đất ở tăng đột biến. Thậm chí, có khu vực mức thuế phải nộp nếu chuyển đổi mục đích sử dụng cao gấp 50 lần so với hiện tại.
Chị Phạm Thị Trang, người dân phường Tây Mỗ (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) cho rằng, thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định mới chưa phù hợp. Đối tượng chuyển đổi phải bỏ ra chi phí đất không khác nào mua mảnh đất mới. Theo chị Trang, nếu cá nhân, hộ gia đình đang sở hữu đất mà chỉ chuyển đổi mục đích sử dụng, không chuyển đổi chủ sở hữu (tức không mua bán) thì đề nghị Nhà nước không áp dụng mức thuế như Luật Đất đai 2024 mà cần thấp hơn. Đối với trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đồng thời bán lại mảnh đất đó thì cần thực hiện tính thuế như Luật Đất đai 2024.
Giá bất động sản có thể neo ở mức cao
Theo nhiều người dân, thị trường sẽ cần thời gian để thích ứng với quy định mới. Nhìn vào diễn biến thị trường bất động sản khu vực Hà Nội có thể thấy, quy định mới có lẽ không ảnh hưởng nhiều đến thị trường sơ cấp. Lý do là người dân mua BĐS trực tiếp từ chủ đầu tư với giá mở cửa vốn ở mức cao. Tuy nhiên, với thị trường thứ cấp vốn hoạt động khá thoải mái thì nay phải đi vào quy củ hơn, tránh tình trạng “tranh tối tranh sáng” để trốn thuế.
Theo tìm hiểu của PV Báo Phụ nữ Thủ đô, hiện các giao dịch trên thị trường thứ cấp cũng đi vào quy củ hơn.
Chị Vũ Thu Phương, trú tại phường Dương Nội (quận Hà Đông, Hà Nội) cho biết: Chị mua căn nhà liền kề phân khu C Geleximco với giá 18 tỷ đồng. Để đảm bảo hơn về mặt pháp lý căn nhà, chị vay ngân hàng và đóng thuế đúng với giá trị mà hai bên thỏa thuận. Như vậy, quy định mới sẽ giúp cho BĐS neo ở mức giá tốt hơn, sát với nhu cầu thị trường hơn.
Ông Đỗ Bảo Ngọc, Phó Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Chứng khoán Kiến Thiết Việt Nam (CSI) nhận định: “Khi Luật Đất đai mới đi vào cuộc sống, giá BĐS có thể tiếp tục tăng, do quy định mới có thể đẩy mặt bằng giá trên thị trường thứ cấp lên nấc mới. BĐS cũng được đánh giá là kênh đầu tư an toàn, hấp dẫn nhất trong giai đoạn nửa cuối 2024”.
Mặc dù có nhiều điểm tích cực, song Luật Đất đai 2024 có thể khiến cho ước mơ sở hữu nhà của người có thu nhập thấp, đối tượng yếu thế trở nên xa vời hơn.
Anh Nguyễn Văn Thắng, trú tại phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội cho biết: Gia đình anh tích cóp được hơn 500 triệu đồng sau hơn 10 năm lăn lộn làm ăn. Năm 2021, anh tìm mua căn hộ tại một dự án thuộc phường Tây Mỗ. Tuy nhiên, giá căn hộ như anh mong muốn rơi vào khoảng 1,8 - 2,3 tỷ đồng. Nếu vay ngân hàng anh sợ tiền làm ra không đủ trả lãi ngân hàng. Anh quyết định gác lại chuyện mua nhà để làm ăn, tích cóp thêm tiền. Đến năm 2024, khi số tiền tích cóp của gia đình anh được 800 triệu đồng thì giá căn hộ đã tăng đến 3,5 - 3,6 tỷ đồng, giá trung bình khoảng 65 - 70 triệu đồng/m2. Nếu mua nhà trả góp thì gia đình anh vẫn không đủ khả năng trả lãi ngân hàng.
Theo anh Thắng, Nhà nước cần có chính sách riêng dành cho người thu nhập thấp. Cần mở rộng đối tượng thuộc diện ưu tiên, dựa trên các ảnh hưởng của tỷ lệ lạm phát, chênh lệch tỷ giá, biến động thị trường… Nếu không, giấc mơ có chốn “an cư lập nghiệp” của người thu nhập thấp vẫn cứ xa vời.
