Sàn giao dịch bất động sản: Méo mó liệu có “tròn” vai?
PNTĐ-"Sau quy định của Luật Kinh doanh BĐS thì hàng loạt các SGD đã mọc lên nhưng mọc lên “vì” quy định bắt có nên hầu hết đều hình thành và phát triển một cách méo mó..."
Quy định bắt buộc doanh nghiệp (DN) kinh doanh bất động sản (BĐS) khi giao dịch phải thông qua sàn giao dịch (SGD) đã khiến các đơn vị trung gian này nở rộ, từ đó tăng thêm thủ tục, chi phí, đẩy giá, tạo giao dịch ảo trên thị trường. Tuy nhiên khi dự thảo Luật Kinh doanh BĐS đề xuất bỏ quy định trên thì lại vấp phải nhiều ý kiến trái chiều. PNTĐ đã có cuộc trao đổi với GS. Đặng Hùng Võ về vấn đề này.
 |
| GS. Đặng Hùng Võ |
PV: Thưa ông, vai trò của một sàn giao dịch trong thị trường, đặc biệt là thị trường BĐS được hiểu như thế nào và vận hành ra sao? Ông đánh giá thế nào về các SGD BĐS của Việt Nam hiện nay?
GS. Đặng Hùng Võ: SGD nôm na là một cái chợ, mọi mua bán đều cần có chợ và chợ là hình thức phát triển tự nhiên của thị trường nhưng không thể bắt buộc mọi mua bán đều phải thông qua chợ, người ta có thể mua bán tại nhà, tại quán nước… đấy là quyền tự do. Thế nên, thị trường BĐS chỉ cần những cái chợ này nếu nó giúp cả người mua và người bán đều có lợi (vì tại chợ sẽ có nhiều mặt hàng để lựa chọn, có nhiều khách để mời chào), đấy chính là cái vai trò của chợ - là nơi tốt nhất để người mua và người bán gặp nhau. Tiếp nữa, một cái chợ tốt sẽ đảm bảo mua bán an toàn, lọc được đối tượng, thậm chí lọc được kẻ gian và các vấn đề vi phạm. Chợ hay SGD cần phải xuất hiện một cách hồn nhiên nhất và người mua và người bán tự tìm đến những cái “chợ” tốt nhất.
Sau quy định của Luật Kinh doanh BĐS thì hàng loạt các SGD đã mọc lên nhưng mọc lên “vì” quy định bắt có nên hầu hết đều hình thành và phát triển một cách méo mó và không “tròn vai”. Thậm chí mỗi chủ đầu tư sẽ tự thành lập SGD để phục vụ cho mình dẫn đến mỗi người bán hàng đều thành lập một cái chợ riêng và chỉ phục vụ cho mình hay một số nhà đầu tư mà thôi. Người mua thì hầu hết không muốn thông qua SGD vì sẽ phải mất thêm 1 lượng phí, từ 0, 5 – 1% hoặc 50 triệu đồng/giao dịch… Đây là sự “vô duyên” nhất của SGD khi được thành lập một cách méo mó sau quy định này.
PV: Nhưng Luật Kinh doanh BĐS 2006 quy định như vậy để nhằm giúp cho Nhà nước quản lý được các giao dịch, và tránh rủi ro, thiệt hại cho các bên... do đó SGD sẽ có tác động và hiệu quả nhất định đến thị trường chứ, thưa ông?
GS. Đặng Hùng Võ: SGD tác động tiêu cực đến thị trường nhiều hơn là tích cực. Ngoài việc SGD đã “bắt” người mua kẻ bán phải mất thêm vài chục đến cả trăm triệu thì còn ngăn cản người dân được tiếp cận trực tiếp với sản phẩm từ chủ đầu tư với giá gốc khiến chênh lệch lên đến hàng chục, hàng trăm triệu đồng gây thiệt hại cho cả người mua và DN. Quy định trên cũng tạo điều kiện cho các hoạt động cò đất, môi giới, đầu cơ, gian lận thuế… lộng hành, dẫn đến thị trường BĐS và nhà ở bị méo mó. Chưa kể, trong thời gian qua đã có rất nhiều phi vụ lừa đảo, bán “nhà ma”, “thổi giá”, thu tiền vênh… được phát hiện và xử lý hình sự.
Sàn cũng không thể là biện pháp quản lý thông tin vì thực chất Nhà nước không thể nắm được thông tin của bất kỳ DN nào vì bản thân DN là đơn vị kinh doanh vì lợi nhuận, SGD cũng sinh ra để phục vụ DN đó nên việc thực hiện minh bạch thông tin hay không cũng bị chi phối bởi lợi nhuận. Nhiều trường hợp SGD còn “vẽ đường cho hươu chạy” để “lách luật”. Theo kết quả của một số đợt thanh tra, kiểm tra gần đây với hơn 100 SGD thì đã lập biên bản đến 62 vi phạm hành chính với tổng số tiền phạt là 1,5 tỉ đồng.
PV: Ông có ý kiến gì về việc bỏ quy định giao dịch thông qua SGD BĐS? Quyết định này sẽ tác động ra sao tới hệ thống các SGD của Việt Nam và thị trường BĐS trong thời gian tới?
GS. Đặng Hùng Võ: Cần phải khẳng định sự “bắt buộc” này là phi lý và không phù hợp với kinh tế thị trường, trói người ta vào một hoàn cảnh không ích lợi, không đáp ứng được đúng nhu cầu và mục tiêu thật của thị trường. Không một nhà nước nào lại bắt người mua phải mất thêm tiền cho một đơn vị trung gian sinh ra chỉ để thu “phí” mà không giúp được gì cho lợi ích của các bên, không bảo đảm được gì về chất lượng cũng như các vấn đề pháp lý khác sau khi giao dịch tại sàn.
Thế nên, việc không yêu cầu bắt buộc giao dịch qua sàn BĐS là cần thiết và chính là yếu tố giúp cho thị trường phát triển một cách tự nhiên nhất. Tới đây, rất nhiều SGD sẽ “chết”, đồng thời cũng sẽ có rất nhiều SGD mới được mở ra với ý tưởng tạo dựng một điểm giao dịch tốt nhất cho mọi người bảo đảm mọi dịch vụ, cam kết về chất lượng, hợp đồng, giấy tờ pháp lý…
Nếu SGD nào làm được những dịch vụ đó và làm tròn vai thì nơi đó sẽ hút được cả người mua và kẻ bán. Đấy chính là những cái chợ BĐS được hình thành, phát triển một cách hồn nhiên, đúng nghĩa nhất theo mục tiêu của kinh tế thị trường và chắc chắn cả người mua kẻ bán đều mong có những SGD như vậy.
PV: Xin cảm ơn ông.
Như Trang
