Có được rút tiền đặt cọc khi không mua nhà?

Sau đó, chúng tôi đã làm hợp đồng đặt cọc 50 triệu tại văn phòng công chứng. Vì chúng tôi phải vay thêm tiền ngân hàng nên bộ phận thẩm định đã xuống xem nhà, sau đó cho biết căn nhà này bị nghiêng do nền móng yếu, lại đang trong tranh chấp nên khuyên chúng tôi không nên mua. Vợ chồng tôi muốn hủy hợp đồng đặt cọc và không mua nhà đó nữa. Xin hỏi, chúng tôi có lấy lại tiền đặt cọc không?

Nguyễn Thị Sen (Mỹ Đức, Hà Nội)

Trả lời:

Về vấn đề đặt cọc khi giao kết hợp đồng mua bán nhà giữa bạn và người bán, Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định:

"1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác".

Ảnh minh họa

Vậy tiền đặt cọc là một căn cứ để đảm bảo cho việc hai bên sẽ tiến hành giao kết và thực hiện hợp đồng.

Trong trường hợp này, hợp đồng đặt cọc để mua bán nhà giữa hai bên có thể vô hiệu vì lý do có sự che giấu hiện trạng căn nhà của bên bán:

"Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép.

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường".

Như vậy vợ chồng bạn có thể gửi yêu cầu lên Tòa án nhân dân cấp quận, huyện nơi có căn nhà đề nghị Tòa án tuyên giao dịch dân sự vô hiệu (giao dịch dân sự vô hiệu thì những biện pháp bảo đảm liên quan cũng vô hiệu theo), thời hiệu để tuyên giao dịch dân sự vô hiệu là 2 năm kể từ ngày các cháu phát hiện ra có sự vi phạm.

Sau khi Tòa án tuyên giao dịch dân sự này là vô hiệu thì các bạn có thể yêu cầu bên bán hoàn trả lại số tiền đặt cọc cho mình. Tuy nhiên việc khởi kiện này có thể làm tốn thời gian, công sức và có thể sẽ phải chịu án phí vì vậy các bạn nên thỏa thuận, thương lượng trước với người bán nhà hoặc yêu cầu UBND cấp xã, phường nơi có bất động sản hòa giải tranh chấp này trước khi khởi kiện ra tòa án. Qua đây cũng là việc rút kinh nghiệm trước khi đưa một số tiền lớn giao dịch nhà đất phải hết sức thận trọng, xem xét kỹ càng để khỏi đưa mình vào những rắc rối về sau.

Luật sư HỒNG HẢI