Dự án TQ5 Trâu Quỳ được đấu giá với mức khởi điểm có thực sự “rẻ như bèo”?

Ảnh minh hoạ (Ảnh: internet)

Theo đại diện chủ đầu tư Dự án khu đất TQ5(2) thì giá đất ở khởi điểm thực hiện đấu giá đã gấp 2 lần so với giá đất theo khung giá của Nhà nước. Lý giải cho điều này, vị đại diện này viện dẫn: Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND TP.Hà Nội, giá đất ở là: 12.200.000 đồng/m2 (Khu đất giá TQ5 tiếp giáp đường nhựa rộng 22m, chưa có tên trên bảng giá); giá đất bình quân sau điều chỉnh (chia lớp): đối với đất ở là: 10.063.640 đồng/m2; đối với đất thương mại dịch vụ (TMDV) thời hạn 50 năm là: 4.430.962 đồng/m2.

Theo thông tin từ chủ đầu tư, tại thời điểm định giá đất vào tháng 10/2019, giá khởi điểm đấu giá Dự án TQ5 được phê duyệt như sau: Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở thấp tầng là 20.231.000 đồng/m2; Giá khởi điểm đấu giá diện tích đất công cộng dịch vụ với thời hạn thuê đất 50 năm, trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê là 6.860.000 đồng/m2; Giá khởi điểm đấu giá diện tích đất thực hiện dự án bãi đỗ xe: 4.653.000 đồng/m2. Như vậy, giá khởi điểm đấu giá đất ở tại TQ5 cao hơn so với giá đấu giá của các dự án lân cận cùng thời kỳ cũng như so với giá đất của dự án BĐS cùng khu vực.

Dẫn chứng cho nhận định của mình, đại diện nhà đầu tư nêu ví dụ, dự án đấu giá nhà ở thấp tầng tại khu tái định cư Trâu Quỳ, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng là 5.728,8 đồng/m2; đất xây dựng nhà ở thấp tầng vào tháng 3/2019 là 18.298.000 đồng/m2, bằng 1,5 lần giá đất theo quy định tại Quyết định 96/2014/QĐ-UBND. Hay như Dự án đấu giá nhà ở thấp tầng tại tổ dân phố Kiên Thành, thị trấn Trâu Quỳ, thời điểm tháng 12/2018 có giá khởi điểm là 14.100.000 đồng/m2. Tương tự, một dự án trước đó (thời điểm tháng 8/2017) đấu giá quyền sử dụng đất làm nhà ở cao tầng và thấp tầng tại Khu đấu giá, thị trấn Trâu Quỳ có giá khởi điểm đấu giá ô đất CT2 xây dựng nhà chung cư cao tầng và các ô đất từ TT-10 đến TT-13 và từ TT-14 đến TT-19 để xây dựng nhà thấp tầng là 19.200.000 đồng/m2.

Phân tích sâu hơn cho nhận định về giá khởi điểm đấu giá của dự án TQ5 cao hơn so với các dự án thu tiền sử dụng đất cùng giai đoạn, đại diện chủ đầu tư cho biết: Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Gia Lâm (VIN Gia Lâm) có diện tích 3.769.166 m2 đất (đợt 1) vào tháng 8/2018, giá đất theo Bảng giá nhà nước tại Quyết định 96/2014/QĐ-UBND: 12.400.000 đồng/m2 (đường từ Đại học Nông nghiệp I đến hết địa phận thị trấn Trâu Quỳ). Giá đất làm căn cứ tính tiền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở thấp tầng là 13.916.361 đồng/m2, bằng 1,56 lần giá UB.

Ngoài ra, giá khởi điểm đấu giá của dự án TQ5 (Gia Lâm) tại tháng 12/2019 còn cao hơn giá của dự án TQ5 xét tại thời điểm khi áp dụng đơn giá đất điều chỉnh có hiệu lực từ năm 2020. Minh chứng cho nhận định này, vị đại diện chủ đầu tư cho rằng, theo Quyết định 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 thì vị trí từ đường Nguyễn Đức Thuận đi qua tổ dân phố Kiên Thành đến giáp đường từ ĐH Nông nghiệp I đến hết địa phận TT Trâu Quỳ (là vị trí có giá đất dùng để so sánh vào thời điểm định giá đất TQ5), đất ở giá 14.030.000 đồng/m2 và đất TMDV giá 8.942.000 đồng/m2.

Hiện nay, tại vị trí Dự án TQ5 có đường Nguyễn Mậu Tài đã có tên trong bảng giá, giá đất ở là 17.600.000 đồng/m2, giá đất bình quân sau điều chỉnh (chia lớp) là 14.518.000 đồng/m2. Hệ số điều chỉnh giá đất để thu tiền SDĐ đối với trường hợp dưới 30 tỷ đồng theo Quyết định số 03/QĐ-UBND ngày 02/3/2020 của UBND TP. Hà Nội thì huyện Gia Lâm có mức 1,4 lần.

Từ những phân tích và viện dẫn trên, chủ đầu tư cho rằng, so với giá đất nhà nước tại thời điểm định giá đất 2019, so với giá khởi điểm đấu giá của các dự án lân cận có cùng giai đoạn xác định giá hay so với giá đất nhà nước áp theo khung giá đất hiện tại, thì giá đất khởi điểm đấu giá của Dự án TQ5 đều cao hơn.

Đặc biệt, vị đại diện này cũng cho hay, khi đấu giá dự án, nhà đầu tư phải trả tiền sử dụng đất trên diện tích đất thương phẩm (đất ở, đất thương mại dịch vụ), không phải trả tiền sử dụng đất với đất để làm hạ tầng kỹ thuật, đất giao thông, đất cây xanh, các loại đất này là thuộc sở hữu của nhà nước, nhà đầu tư có trách nhiệm đầu tư hạ tầng kỹ thuật đồng bộ theo quy hoạch và bàn giao lại cho nhà nước.

Vì thế, với dự án TQ5 thì diện tích đất thương phẩm của dự án chỉ khoảng 7,3ha đất ở liền kề và biệt thự và 1,9ha đất thương mại dịch vụ làm bãi đỗ xe và làm thương mại dịch vụ trong tổng diện tích toàn khu là 18,7ha. Nhà đầu tư trúng đấu giá có trách nhiệm phải thực hiện đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch, đảm bảo đồng bộ và tạo lập khu đô thị hiện đại.

Tại thời điểm đấu giá, giá đất tại khu vực dao động từ 35-40 triệu đồng/m2 (tùy vị trí). Với trách nhiệm đầu tư hạ tầng toàn khu của nhà đầu tư, đầu tư các công trình về nhà để xe, công cộng đơn vị ở thì mức giá khởi điểm và trúng đấu giá là hoàn toàn hợp lý.

Lý giải cho mức giá đất ở khu vực Trâu Quỳ tăng mạnh, đại diện chủ đầu tư cho rằng, do thị trường chứng khoán lên cao nên dòng tiền chuyển dịch đầu tư sang BĐS. Xu hướng này cũng đã tạo nên “cơn sốt” đất trên cả nước trong thời gian vừa qua. Tuy nhiên, việc giá đất này có tiếp tục duy trì giá cao hay hạ nhiệt thì phải chờ xem diễn biến của thị trường.

Về quy trình đấu giá, chủ đầu tư dự án khẳng định: Giá khởi điểm đấu giá Dự án tại vị trí TQ5 được UBND TP.Hà Nội phê duyệt theo đúng quy trình và quy định pháp luật về đất đai.

Cụ thể, ngày 23/9/2019, UBND huyện Gia Lâm có Tờ trình số 194/TTr-UBND trình UBND Thành phố, Sở Tài nguyên môi trường xác định và phê duyệt giá khởi điểm làm cơ sở đấu giá quyền sử dụng đất dự án TQ5. Ngày 25/10/2019, Sở Tài nguyên môi trường có Tờ trình số 9993/TTr-STNMT-CCQLĐĐ trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thành phố phương án giá khởi điểm đấu giá Dự án TQ5. Tiếp đến, ngày 30/10/2019, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể họp thẩm định giá khởi điểm đấu giá Dự án trên. Sau đó, ngày 19/11/2019, UBND Thành phố Hà Nội có Quyết định số 6689/QĐ-UBND phê duyệt giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện Dự án này trên cơ sở nội dung công văn, tờ trình của 2 Sở: Tài Chính và Tài nguyên & Môi trường đồng thời xác định thời điểm định giá đất là tháng 10/2019.

 P.V