Thông tư thế chấp nhà ở trên “giấy”: Nới pháp lý liệu có "nới rộng" rủi ro?
PNTĐ-16/6 tới đây, thay vì phải thế chấp tài sản thực tế hoặc phải bảo lãnh, người tiêu dùng sẽ được vay vốn mua nhà mà chỉ cần thế chấp bằng giấy tờ nhà đất...
 |
| Theo Thông tư liên tịch 01/2014 nhà ở hình thành trong tương lai sẽ được quyền thế chấp để vay tiền ngân hàng |
“Cú hích” tiêu dùng khơi thông thị trường
Thực tế từ trước đến nay đã có rất nhiều gói hỗ trợ cho vay mua nhà để người tiêu dùng có thể tiếp cận song đều “vướng” bởi thủ tục và điều kiện khó khăn, trong đó yêu cầu phải có tài sản thế chấp đã hình thành thì không phải ai cũng đáp ứng được. Bởi thế, Thông tư cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai lần này sẽ tạo cơ chế hợp lý để thúc đẩy cho vay tín dụng tiêu dùng trong khối ngân hàng, tạo thêm nguồn vốn để DN xây dựng hoàn thành dự án đúng thời hạn và mở thêm cơ hội để người tiêu dùng đặc biệt là người thu nhập thấp có thể chạm tay vào giấc mơ sở hữu một căn hộ phù hợp.
Anh Minh Trí (Trường Chinh – Hà Nội) hồ hởi: “Với thu nhập chưa đến 6 triệu đồng như vợ chồng tôi thì việc vay mua nhà có tài sản thế chấp là điều không tưởng nhưng nếu chỉ cần thế chấp bằng giấy tờ nhà hình thành trong tương lai thì nhà nước đã tạo thêm điều kiện và cơ hội cho những người như chúng tôi có thể mua được nhà”.
Trước đây, để tự “nới” thủ tục vay vốn, nhiều ngân hàng cũng đã cho khách hàng vay vốn bằng việc thế chấp BĐS hình thành trong tương lai thông qua quy trình của riêng ngân hàng. Tuy nhiên, khi vay sẽ phải có thỏa thuận cụ thể giữa 3 bên: ngân hàng - người mua - chủ đầu tư nên còn nhiều khắt khe và hạn chế.
Vì vậy, Thông tư này ra đời lúc thị trường bất động sản có nhiều dấu hiệu khởi sắc, sẽ có thể giúp thị trường tăng thanh khoản và là một “cú hích” cho thị trường BĐS.
Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Thị Hiền: “Nếu thực hiện tốt sẽ là cơ hội cho người thu nhập thấp có thêm cơ hội vay mua nhà, việc nới lỏng điều kiện vay cũng sẽ có tác động tích cực với các gói hỗ trợ đang gặp khó trong giải ngân như gói 30.000 tỷ (do thiếu nhà hay điều kiện cho vay quá khắt khe). Tuy nhiên, việc chấp hành và thực hiện chính sách luôn đòi hỏi sự “vào cuộc” thực sự”.
Rủi ro và nhập cuộc
Rủi ro và nhập cuộc
Sự vào cuộc của các ngân hàng sẽ là vấn đề then chốt, bởi những rủi ro từ việc thế chấp tài sản trên giấy lớn gấp bội so với thế chấp tài sản thông thường.
Theo bà Hiền, việc thế chấp này khá phức tạp, như định giá tài sản thế chấp dựa trên giấy khó chính xác. Thêm nữa đa phần các DN khi làm dự án cũng đã vay vốn ngân hàng để xây dựng, vậy khi cá nhân muốn vay theo Thông tư này sẽ dễ dẫn đến việc vay hai nơi hoặc vay chồng chéo, thủ tục rườm rà. Cũng không loại trừ những hành vi lừa đảo giấy tờ để vay nhiều chỗ. Chưa kể, khi hợp đồng vay vốn có vấn đề, cần xử lý thì khả năng thanh khoản của nhà “giấy tờ” cũng không hề dễ dàng như nhà thật. Mặt khác, yếu tố biến động giá trên thị trường cũng khiến việc định giá và thanh khoản tài sản của ngân hàng đối mặt với rủi ro cao hơn.
Anh Minh Hoàng (cán bộ Ngân hàng Agribank) cũng chia sẻ: “Thế chấp bằng giấy tờ sẽ bao gồm tất cả rủi ro của việc vay vốn từ tài sản thế chấp thật cộng thêm rủi ro mà hình thức “trên giấy” này mang tới. Thế nên, các ngân hàng muốn nhập cuộc phải nắm được tất cả các rủi ro này và có biện pháp kiểm soát cũng như giảm thiểu rủi ro tối đa. Hiện tại, những căn hộ có khả năng thanh khoản cao (như ở vị trí trung tâm, hướng đẹp, thiết kế, diện tích hợp lý…) sẽ được cân nhắc hơn”.
Trong khi các ngân hàng khá dè dặt thì một số chuyên gia và nhà môi giới BĐS lại tỏ ra lạc quan. Anh Hải Trung (Sàn giao dịch BĐS Dầu khí) cho biết: “Hầu hết các căn hộ đều đã được khách hàng đóng ít nhất 30%, chưa kể còn phải kê khai khả năng trả nợ vậy nên ngân hàng có thể lấy đó làm căn cứ để kiểm soát rủi ro và nợ xấu. Ngoài ra, ngân hàng có thể thẩm định dựa trên việc dự án phải thực hiện được bao nhiêu % khối lượng công trình, năng lực chủ đầu tư ra sao, uy tín, chất lượng trên thị trường… từ đó mới xét vay để tránh các rủi ro, thiệt hại”.
| Thông tư liên tịch số 01/2014 quy định nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp để vay vốn phải là dự án đã có thiết kế kỹ thuật được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng, đã hoàn thành thủ tục và hợp đồng mua bán với DN hoặc đã được bàn giao nhưng chưa cấp giấy chứng nhận. Giá trị nhà được xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng, chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng. |
Như Trang
