Cần bổ sung hoàn thiện quy định về loại hình nhà ở nhiều tầng
(PNTĐ) - Chiều 26/10, Quốc hội thảo luận ở hội trường về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Các đại biểu quan tâm nêu kiến nghị về bổ sung hoàn thiện quy định về loại hình nhà ở nhiều tầng, mở rộng đối tượng được phép thuê nhà ở xã hội do Tổng liên đoàn đầu tư, cần quy định nơi tái định cư có điều kiện tốt nhất có thể...
Đất phù hợp với quy hoạch thì được làm dự án nhà ở thương mại
Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho biết, về hình thức sử dụng đất được đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, vấn đề này còn có các loại ý kiến như sau: Đề nghị quy định theo hướng đất phù hợp với quy hoạch thì được làm dự án nhà ở thương mại; Đề nghị bỏ quy định tại điểm c và d khoản 4 Điều 36 của dự thảo Luật do Chính phủ trình tại kỳ họp thứ 5 vì không phù hợp với chủ trương của Đảng về mở rộng diện đấu giá và đấu thầu đất đai, là kẽ hở gây thất thu ngân sách; Đề nghị quy định nội dung này trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng phải bảo đảm phù hợp với chủ trương, đường lối của Đảng, tính thống nhất của hệ thống pháp luật, khắc phục các điểm chồng chéo, xung đột, thiếu khả thi.
Đa số ý kiến Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị giữ quy định về các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại như Luật Nhà ở hiện hành để phòng, chống sơ hở, thất thu ngân sách do chênh lệch địa tô khi cho phép các loại đất khác được làm dự án nhà ở thương mại. Một số ý kiến tán thành với quy định của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do Chính phủ trình tại kỳ họp thứ 5 về việc bổ sung 02 loại đất khác được làm dự án nhà ở thương mại để thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW.
Trên cơ sở tiếp thu ý kiến của các vị đại biểu, nội dung về hình thức sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại sẽ được thể hiện trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi); Luật Nhà ở chỉ dẫn chiếu nội dung này đến Luật Đất đai để bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật.
Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật cho biết, một số ý kiến đề nghị quy định cụ thể về trình tự, thủ tục, thẩm quyền, trách nhiệm di dời người dân ra khỏi nhà chung cư bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ; nghiên cứu cải tiến trình tự, thủ tục đầu tư đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để tránh trùng lặp, rút ngắn thời gian, tăng cường thu hút đầu tư. Ủy ban Thường vụ Quốc hội tiếp thu ý kiến, bổ sung 01 mục (Mục 5 Chương V) gồm các điều 73, 74 và 75 quy định cụ thể về việc di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, cưỡng chế di dời, phá dỡ nhà chung cư.
Một số ý kiến đề nghị cần dự liệu phương án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư khả thi hơn trong giai đoạn nhiều năm tới khi các nhà chung cư hiện đại, mới xây dựng trong thời gian gần đây đều đã xây tối đa hệ số cao tầng, sau này khi cải tạo, xây dựng lại không thể nâng chiều cao thêm nữa và dự án không đủ hấp dẫn nhà đầu tư nếu phải thực hiện cơ chế bồi thường với hệ số K như hiện nay.
Để bảo đảm tính khả thi, hài hòa giữa lợi ích của chủ sở hữu nhà chung cư, Nhà nước và nhà đầu tư, đáp ứng yêu cầu chỉnh trang đô thị, tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội và chỉnh lý lại các điều 70, 71 và 72 của dự thảo Luật theo hướng: đối với các chung cư cũ, xây dựng trước năm 1994 thì tiếp tục kế thừa quy định của pháp luật nhà ở hiện hành về việc áp dụng hệ số K bồi thường căn hộ...
Về phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân, để khắc phục các tồn tại, hạn chế trong phát triển, quản lý, sử dụng loại hình nhà ở này thời gian qua, trên cơ sở tiếp thu ý kiến đại biểu, ý kiến của Chính phủ tại Báo cáo số 529/BC-CP ngày 10/10/2023, UBTVQH đề nghị chỉnh lý lại Điều 57 chặt chẽ hơn như sau: đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân, nếu có từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê thì phải đáp ứng yêu cầu về quy chuẩn xây dựng theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; phải được thiết kế, thẩm duyệt phòng cháy, chữa cháy và thực hiện các biện pháp quản lý về an toàn phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy.
Trường hợp cá nhân xây dựng nhà ở từ 02 tầng trở lên để bán, cho thuê mua căn hộ, từ 02 tầng và quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê đều phải lập dự án đầu tư và đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Bổ sung hoàn thiện quy định về loại hình nhà ở nhiều tầng
Đại biểu Nguyễn Quốc Luận (Yên Bái) cho rằng, về quyết định chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ của các địa phương quy định tại điều 42, theo đó, tại điểm c khoản 1 Điều 42 dự thảo Luật Nhà ở quy định: Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định hoặc giao cho Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định chủ trương đầu tư sau khi có ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng về tiêu chuẩn diện tích và định mức trang thiết bị nội thất. Theo đại biểu Luận, quy định địa phương phải lấy ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng trước khi phê duyệt chủ trương đầu tư là không cần thiết.
Về phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân người dân, còn gọi là chung cư mini quy định tại điều 57 của dự thảo luật, đại biểu Nguyễn Quốc Luận ủng hộ việc bổ sung hoàn thiện các chính sách để phát triển loại hình nhà ở này, vừa huy động được các nguồn lực xã hội, nhất là của người dân tham gia phát triển nhà ở, vừa tạo điều kiện để một bộ phận công nhân lao động, người nghèo, người thu nhập thấp, học sinh, sinh viên khu vực đô thị có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý và các điều kiện đơn giản linh hoạt.
Tuy nhiên, quy định tại Điều 57 chưa thật sự đầy đủ và khó khả thi, đề nghị sửa đổi bổ sung quy định tại điều này theo hướng: Nhà nước tập trung quản lý kiểm soát được quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc đô thị, cấp phép xây dựng, tiêu chuẩn chất lượng, đảm bảo vệ sinh môi trường, an toàn phòng chống cháy nổ…
Quá trình giao dịch quản lý sử dụng không phát sinh tranh chấp; đồng thời đơn giản hóa các điều kiện thủ tục hành chính để các cá nhân có quyền sử dụng đất và có tiềm lực tài chính có thể dễ dàng tham gia phát triển loại nhà ở này.
Trường hợp dự thảo luật chưa thể nghiên cứu bổ sung đầy đủ các quy định, có thể đưa ra các quy định cơ bản mang tính nguyên tắc và giao cho Chính phủ quy định chi tiết thi hành về phát triển loại hình ở này, nhất là vấn đề liên quan đến bán, cho thuê mua, cấp giấy chứng nhận quản lý sử dụng.
Về quy định Tổng Liên Đoàn Lao Động Việt Nam là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân quy định đại biểu thống nhất với Phương án 1: Tổng Liên Đoàn Lao Động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ bằng nguồn tài chính công đoàn cho công nhân, người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội.
Mở rộng đối tượng thuê nhà ở xã hội do Tổng liên đoàn đầu tư
Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Dương) cho rằng, nhiều nội dung trong dự thảo đã được bổ sung, hoàn thiện so với dự thảo luật trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5. Điều này đã đáp ứng được nhiều nguyện vọng của cử tri và nhân dân, trong đó các chính sách lớn đã được bổ sung kịp thời như các quy định liên quan đến việc quản lý chặt chẽ nhà xây dựng với mục đích cho thuê có nhiều hộ gia đình để phòng tránh hậu quả đáng tiếc trong thời gian qua; đảm bảo đúng mục đích, đúng đối tượng để chính sách này đi vào cuộc sống; bổ sung thêm chế định xây dựng nhà lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp nhằm tạo điều kiện để người lao động an cư, góp phần đảm bảo an sinh xã hội.
Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga đề nghị nên mở rộng đối tượng được phép thuê nhà ở xã hội do Tổng liên đoàn đầu tư. Bởi khi dự án đã hoàn thành đầu tư xây dựng, bước vào giai đoạn vận hành cho thuê mà chỉ cho phép công nhân, người lao động thuê sẽ rất dễ dẫn đến tình trạng công nhân, người lao động chưa có nhu cầu thuê hết, thì nhà cho thuê vẫn thừa mà nhiều đối tượng khác thuộc điều 76 có nhu cầu nhưng không thể thuê do không thuộc đối tượng “công nhân, người lao động”.
Vì vậy, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cho rằng, chỉ nên quy định “các dự án nhà ở xã hội do Tổng liên đoàn Lao động đầu tư thì ưu tiên cho đối tượng là công nhân, người lao động thuê”. Bên cạnh đó, quy định điều kiện các dự án nhà ở xã hội do Tổng liên đoàn Lao động đầu tư phải xuất phát từ nhu cầu thực tế và dự báo nhu cầu thực tế của công nhân, người lao động tại địa bàn đầu tư dự án.
Về xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp quy định tại Mục 3 Chương 6 của Dự thảo Luật, đại biểu cho rằng, để đảm bảo sức khỏe, môi trường sống và điều kiện của công nhân, người lao động, cần quy định chặt chẽ các điều kiện về quy mô xây dựng nhà lưu trú, khoảng cách đảm bảo an toàn môi trường.
Bên cạnh đó, đề nghị bổ sung quy định “sau khi xét duyệt và cho thuê phải báo cáo cho cơ quan có thẩm quyền quản lý theo định kỳ 01 lần/ tháng” nhằm tăng cường công tác quản lý của nhà nước cũng như trách nhiệm của doanh nghiệp, chủ đầu tư trong việc cho thuê nhà lưu trú công nhân.
Quy định “nơi tái định cư có điều kiện tốt nhất có thể”
Đại biểu Nguyễn Hữu Chính (Hà Nội) góp ý về nguyên tắc phát triển nhà ở khu tái định cư, tại khoản 1 Điều 49 quy định các nguyên tắc bố trí nhà ở tái định cư đối với trường hợp di dời đến nơi ở mới, trong đó có nguyên tắc nhà ở tái định cư phải bảo đảm có điều kiện bằng hoặc tốt hơn nhà ở khu bị thu hồi giải tỏa.
Đại biểu bày tỏ băn khoăn bởi đánh giá sao cho đúng khái niệm “bằng hoặc tốt hơn nơi thu hồi, giải tỏa”. Hiện nay, quỹ đất tái định cư nhiều địa phương dần cạn kiệt, không thể đáp ứng được các tiêu chí và các nhu cầu của người được đền bù. Do đó, đại biểu đề nghị để giải quyết tốt công tác giải phóng mặt bằng cần cân nhắc sửa đổi điều kiện “bằng hoặc tốt hơn nơi thu hồi, giải tỏa” bằng “điều kiện tốt nhất có thể”.
Về việc bố trí nhà ở tái định cư các khu vực khác nhau quyết định tại khoản 2, khoản 3 Điều 49 có sự phân biệt về hình thức tái định cư cho những người dân sinh sống tại các khu vực khác nhau giữa 2 trường hợp. Đại biểu Nguyễn Hữu Chính cho rằng, không nên phân biệt các hình thức bố trí tái định cư như vậy.
Bởi lẽ, quyền về chỗ ở là một trong những quyền hiến định công dân cần được đảm bảo và đối xử như nhau. Nhà nước có chính sách phát triển nhà, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người dân, cần căn cứ điều kiện cụ thể của từng địa phương, nhu cầu tái định cư và không phân biệt giữa khu vực khác nhau để quyết định các trường hợp tái định cư theo khoản 2, khoản 3 Điều 49 đều được lựa chọn hình thức bố trí nhà phục vụ tái định cư như nhau.
Đại biểu Nguyễn Hữu Chính nhất trí với phương án quy định Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam được tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho đoàn viên công đoàn thuộc đối tượng được hưởng chính sách xã hội và tại các khu công nghiệp. Tuy nhiên, cần có quy định cụ thể và lộ trình cụ thể.
Về giải quyết tranh chấp liên quan đến kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư tại khoản 4 Điều 194 dự thảo Luật, đại biểu cho rằng khi có tranh chấp giao cho Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện giải quyết tranh chấp là phù hợp.
