Luật Đất đai sửa đổi: Đảo đảm tính công khai, minh bạch trong định giá đất

Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Văn Thành trình Quốc hội dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

Dự thảo Luật đã quy định cụ thể điều kiện, tiêu chí, các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để công khai, minh bạch trong thực thi và giám sát.

Đa dạng các hình thức bồi thường bằng đất có cùng mục đích với đất bị thu hồi hoặc bằng tiền, bằng đất khác hoặc bằng nhà ở; giá đất bồi thường theo giá thị trường; tách bạch các khoản bồi thường, các khoản hỗ trợ; công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đi trước một bước khi quyết định thu hồi đất.

Dự thảo cũng cụ thể hóa nguyên tắc "có chỗ ở, thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ" thông qua quy định tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, địa điểm tái định cư theo thứ tự ưu tiên (tại chỗ, trên cùng địa bàn xã, phường; địa bàn tương đồng).

Theo Phó Thủ tướng Lê Văn Thành, trong quá trình thảo luận còn có ý kiến khác nhau về một số vấn đề, Chính phủ trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến.

Cụ thể thứ nhất là vấn đề mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.

Thứ hai là vấn đề mở rộng đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.

Thứ ba là quy định về cho phép chuyển nhượng, thế chấp "quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm".

Theo lãnh đạo Chính phủ, đây là những vấn đề phức tạp, nhạy cảm, tác động trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Định giá đất phù hợp giá thị trường

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh trình bày tờ trình thẩm tra

Trình bày tờ trình thẩm tra sau đó, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, đối với tài chính đất đai, đề nghị Chính phủ có lộ trình rà soát, tổng kết thi hành các luật về thuế sử dụng đất để báo cáo Quốc hội xem xét, sửa đổi, bổ sung, bảo đảm đồng bộ với Luật đất đai (sửa đổi).

Đồng thời, đề nghị cân nhắc một số nội dung liên quan đến điều tiết nguồn thu từ đất thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật ngân sách nhà nước, không nên quy định trong dự thảo luật.

Về giá đất, cơ quan thẩm tra đề nghị làm rõ nguyên tắc định giá đất "phù hợp với giá trị thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường".

Quy định rõ các tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất cũng như yêu cầu về HĐND cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất...

Đánh giá tính khả thi của quy định xây dựng bảng giá đất định kỳ hằng năm; làm rõ nội hàm của việc xây dựng bảng giá đất theo vị trí để phân biệt với giá đất cụ thể. Cách xác định cụ thể "vùng giá trị", "thửa đất chuẩn"; quy định rõ về việc áp dụng các phương pháp định giá đất trong dự thảo luật.

Có ý kiến đề nghị có thể áp dụng nhiều phương pháp định giá đất khác nhau nhưng phải chọn phương pháp có kết quả cao nhất, không làm thất thoát ngân sách nhà nước.

Báo cáo thẩm tra cũng đề nghị Chính phủ rà soát, quy định cụ thể hơn các điều kiện, tiêu chí thu hồi đất, phân biệt rõ mục đích kinh tế đơn thuần với phát triển công trình công cộng để tăng minh bạch khi thu hồi đất, tránh bị lạm dụng, gây bức xúc cho người sử dụng đất, dẫn đến tình trạng khiếu nại, khiếu kiện.

Cơ quan soạn thảo cũng được đề nghị làm rõ tiêu chí của dự án đô thị; dự án khu dân cư nông thôn; dự án nhà ở thương mại sử dụng loại đất không phải là đất ở; dự án lấn biển.

Việc thu hồi đất đối với dự án nhà ở thương mại để tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cần phải cân nhắc kỹ lưỡng, bởi dự án nhà ở thương mại chủ yếu mang tính chất kinh doanh, dù sẽ tác động đến phát triển kinh tế - xã hội nói chung nhưng lợi ích trước mắt và trực tiếp sẽ mang lại cho chủ đầu tư thực hiện dự án.

Phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ

Dự thảo Luật quy định việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Cơ quan thẩm tra cho rằng nguyên tắc này cần được định lượng cụ thể hơn, có quy định hướng dẫn chi tiết, bảo đảm khả thi khi thực hiện, để bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất, tránh trường hợp người dân không chấp nhận phương án bồi thường do quy định không rõ ràng.

Đồng thời, cần có cơ chế và phân công trách nhiệm giám sát, đánh giá việc thi hành nguyên tắc này để bảo đảm tính hiệu lực, hiệu quả.

Dự thảo Luật cũng quy định đa dạng các hình thức bồi thường về đất, tạo sự linh hoạt và bảo đảm việc bồi thường phù hợp với nhu cầu của người có đất thu hồi cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương.

Tuy nhiên, đây là vấn đề mới nên Ủy ban Kinh tế đề nghị đánh giá tác động kỹ lưỡng, đồng thời nghiên cứu bảo đảm việc bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi phải có giá trị tương đương để bảo đảm quyền lợi hợp pháp, chính đáng của người dân.

Ủy ban cũng đề nghị quy định thứ tự ưu tiên trong các hình thức bồi thường về đất, bảo đảm thực hiện bồi thường thỏa đáng, công bằng, không gây ra tình trạng khiếu nại, khiếu kiện. Cơ quan soạn thảo có thể nghiên cứu bổ sung quy định về cơ chế bồi thường linh hoạt trên cơ sở nhu cầu của người có đất thu hồi, tương ứng với quyền, lợi ích của họ được hưởng khi bị thu hồi đất và địa phương, tổ chức có liên quan có khả năng đáp ứng.

Mục đích sửa luật là khắc phục được các vướng mắc trong thực tiễn nhưng phải bảo đảm tính tổng thể, chiến lược, kế thừa trên tinh thần vì lợi ích quốc gia, dân tộc, cộng đồng, doanh nghiệp, người dân; tuyệt đối không hợp thức hóa những vướng mắc nhưng có tính chất vi phạm.

Không đưa vào Luật những vấn đề phát sinh trong thực tiễn nhưng mang tính sự vụ, hiện tượng nhỏ lẻ, cá thể; không bị tác động bởi lợi ích nhóm; thực hiện phòng, chống tiêu cực trong xây dựng chính sách, pháp luật.