Bồi thường thiệt hại khi đất chưa có sổ đỏ như thế nào?
Nhà tôi ở từ năm 1970 nhưng chưa có sổ đỏ. Hiện nay gia đình tôi đang trong diện giải tỏa giải phóng mặt bằng để làm đường. Nếu bị giải tỏa thì diện tích đất nhà tôi còn lại là hơn 3m2 tôi muốn bán lại cho nhà hàng xóm. Vậy tôi xin kính hỏi quý báo về việc bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất và nhà đối với nhà tôi chưa được cấp "sổ đỏ"và thủ tục sang nhượng cho hàng xóm như thế nào? Xin cám ơn.
Chị Nguyễn Thị Nga
(Quận Đống Đa)
Trả lời:
Do chị không nói rõ nguồn gốc nhà ở của chị là đất thổ cư, nhà nước phân theo Quyết định hay đất không rõ nguồn gốc, cơi nới. Tuy nhiên, nội dung điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, được quy định tại Khoản 1, Điều 75 Luật đất đai:
Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
Như vậy, nếu trường hợp nhà chị chưa được cấp Giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nhưng đủ điều kiện được cấp thì cũng được bồi thường như trường hợp được cấp Giấy CNQSDĐ; Còn, điều kiện như thế nào được cấp Giấy CNQSDĐ thì chị tham khảo quy định sau đây tại Điều 100 Luật Đất đai.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai đã nêu trên, nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất… thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Chiếu theo các quy định trên, nếu chị thấy diện tích đất ở của gia đình thuộc trường hợp nào và có đủ điều kiện có thể được đền bù khi Nhà nước thu hồi đất hay không.
Về phần diện tích sau khi thu hồi còn lại quá nhỏ, đã được quy định rất rõ tại Điểm a, b, Khoản 1, Điều 6 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014:
Điều 6. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở.
Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:
a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư.
b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
Do diện tích còn lại quá nhỏ, gia đình chị muốn nhượng lại cho nhà hàng xóm thì phải có các yếu tố như: Sau khi có Quyết định thu hồi đất của UBND quận, và có xác nhận về việc diện tích còn lại không đủ để tách thửa; Nếu gia đình người hàng xóm đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sau khi hai bên thỏa thuận về việc mua bán với nhau, thì có thể làm thủ tục đề nghị Phòng TN-MT cấp quận đính chính lại phần diện tích của họ sau khi đã thống nhất việc mua bán với gia đình chị; Nếu người hàng xóm chưa có giấy CNQSD đất, nhưng có đủ điều kiện được cấp giấy CNQSD đất thì họ làm hồ sơ kê khai cả phần đất đã nhận chuyển nhượng phần diện tích đất còn lại của gia đình chị sau khi bị thu hồi, và đóng thuế đối với phần nhận chuyển nhượng đó.
Luật sư: Trần Thu Thủy
VPLS Thiên Pháp
