Kỳ 3: “Vá lỗ hổng” trong định giá đất, hài hòa lợi ích và công bằng

Dự án treo hàng chục năm nay tại quận Nam Từ Liêm

“Lỗ hổng” lớn trong định giá đất 
Hàng loạt vụ sai phạm của các quan chức từ Trung ương đến địa phương được phanh phui, xử lý thời gian qua đa phần đều liên quan đến sai phạm trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất, mà nguyên nhân tận cùng là siêu lợi ích từ việc giá đất chênh lệch lớn. “Lỗ hổng” lớn được nhìn rõ chính là trong công tác định giá đất.

Nhìn từ đại án gây rúng động dư luận về một Vũ “nhôm” - Phan Văn Anh Vũ cùng 14 cựu cán bộ, lãnh đạo TP Đà Nẵng qua các thời kỳ bị xử lý vì tội danh “Vi phạm chế độ quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước gây thất thoát lãng phí” và “Vi phạm các quy định về quản lý đất đai”. Với sự trợ giúp của 2 cựu Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng Trần Văn Minh và Văn Hữu Chiến, Vũ “nhôm” đã thâu tóm hàng loạt dự án, nhà đất công sản với giá rẻ, trục lợi bất chính hơn 22.000 tỷ đồng. 

Có thể thấy, vào thời điểm các đối tượng vi phạm pháp luật về đất đai (theo Luật Đất đai năm 2013, Nghị định 188/2004 về phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất), các quy định còn nhiều bất cập hay còn nhiều khoảng trống. Chính sự lỏng lẻo trong quy định về quy trình xác lập giá đất khiến các đối tượng lợi dụng “dìm” giá đất phục vụ cho động cơ “đục khoét” trục lợi từ công sản.

Theo ông Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính-ngân hàng, có tình trạng tham nhũng trong quản lý đất đai mà nguyên nhân là do chế tài trong Luật Đất đai năm 2013 còn quy định rất chung chung. Một số lỗ hổng trong Luật Đất đai và các văn bản dưới luật đã bị các nhóm lợi ích lợi dụng, thao túng, tự tung tự tác.

Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cũng đã chỉ ra: “Lỗ hổng lớn về tài chính đất đai có thể làm mất hàng trăm tỷ, nghìn tỷ chỉ bằng một quyết định hành chính” khi phát biểu tại Diễn đàn Kinh tế-Xã hội Việt Nam năm 2022. Theo Bộ trưởng Hồ Đức Phớc, có 3 vấn đề về tài chính đất đai cần quan tâm. Thứ nhất là chênh lệch địa tô. Việc quản lý mục đích sử dụng đất phải chặt chẽ, nếu không sử dụng với mục đích sản xuất kinh doanh, không còn nhu cầu sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi lại để bán đấu giá một cách hiệu quả hơn, tạo nguồn lực để phát triển. Ví dụ, ở một số doanh nghiệp sau khi thực hiện cổ phần hóa, có tình trạng doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng sang thương mại hoặc đất ở, làm thất thoát ngân sách Nhà nước. Đây là lỗ hổng lớn, vì chỉ cần một quyết định hành chính có thể làm mất đi hàng trăm tỷ, hàng nghìn tỷ. Do vậy, cần có cơ chế bịt “lỗ hổng” này.

Vấn đề thứ hai là giá đất. Hiện, có 5 phương pháp xác định giá đất nhưng chưa thật sự nhất quán, chính xác đã tạo nên một số “lỗ hổng”. Bộ trưởng Hồ Đức Phớc cho rằng, sắp tới phải rà soát lại các phương pháp xác định giá đất để tìm ra phương pháp xác định một cách phù hợp nhất, chính xác, nhất quán. Thứ ba, phải xác định giá đất trước thời điểm xác định giao đất không quá 6 tháng mới đảm bảo độ chính xác. Khi nộp tiền vào ngân sách mới tiến hành giao đất. Đồng thời, giao đất theo đấu giá sẽ phù hợp xây dựng các công trình đô thị hoặc nhà ở; còn với đất sản xuất, nếu để giá thấp thì sẽ dễ cạnh tranh với các nước khác trong khu vực.

Theo ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT) việc chấp thuận để giá đất đền bù, giá đất trong chuyển nhượng theo giá thị trường có hai mục đích nhằm giảm thiệt hại do chênh lệch địa tô, khiến Nhà nước thất thoát tài sản, thu hồi cho Nhà nước. Tuy nhiên, Nhà nước, doanh nghiệp cũng phải chấp nhận cuộc chơi là đền bù giá đất của người dân cao hơn.

Thu hồi đất luôn tiềm ẩn nguy cơ lợi ích nhóm
Trong chính sách đất đai, thu hồi đất là việc Nhà nước dùng mệnh lệnh hành chính nhằm thu hồi quyền sử dụng đất của chủ thể này để giao cho một chủ thể khác. Công việc này luôn tiềm ẩn nguy cơ xung đột, bất bình đẳng xã hội, tiêu cực, lợi ích nhóm, gây bức xúc trong dư luận xã hội. Có tới 70-80% các vụ khiếu kiện, tố cáo liên quan đến đất đai, trong đó đa số là do thu hồi đất. Tại 3 khâu bồi thường, hỗ trợ và tái định cư mà chậm tiến độ thì dẫn đến dự án sẽ bị kéo dài, gây thiệt hại kinh tế cho Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Đại học Luật Hà Nội băn khoăn khi quy định của dự thảo luật đang tạo cho Nhà nước quyền quá lớn trong việc điều chỉnh, sửa đổi bổ sung quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất phục vụ cho xây dựng nhà ở thương mại và khu đô thị mới. Bà Nguyễn Thị Nga nêu: “Tôi đang sử dụng đất và bị thu hồi một phần, khi bị thu hồi thì được bồi thường bằng giá Nhà nước ấn định, nhưng tôi muốn mua nhà cho con tôi thì bằng giá thương mại, hai giá đó chênh lệch nhau”. Vì vậy, bà Nga không đồng ý bằng phương thức Nhà nước có quyền thu hồi đất bằng quyết định hành chính trong khi Nghị quyết 18 thì tăng cường cơ chế thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi thông qua cơ chế nhận chuyển nhượng hoặc cho thuê lại để thực hiện dự án.

Sự chênh lệch về giá đất thu hồi để làm khu đô thị ở các tỉnh, thành phố lớn là dễ so sánh hơn cả. Trong khi người dân bị thu hồi đất nông nghiệp với giá đền bù, hỗ trợ chỉ trên dưới 1 triệu đồng/m2 thì sau đó, những tòa nhà cao tầng mọc lên với giá bán đến cả vài chục triệu đồng một m2 căn hộ chung cư, vài chục đến vài trăm triệu đồng một m2 nhà liền kề, biệt thự. Ví như, gia đình bị thu hồi 1.000m2 đất (gần 3 sào), cầm số tiền đền bù, hỗ trợ hơn 1 tỷ đồng muốn mua nhà trên chính mảnh đất của mình thì không mua nổi một căn chung cư giá rẻ 50m2, chung cư cao cấp thì càng xa vời, còn liền kề biệt thự thì chỉ có thể trong mơ. Chênh lệch lợi ích đó có lẽ là bài toán dễ nhìn ra.

GS. TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng: “Hiện nay, ta quá phung phí giá trị đất đai tăng thêm, nói cách khác là không chui được vào ngân sách Nhà nước, các giá trị đất đai đều nằm ở các khu vực có khi tại nhà đầu tư dự án hay túi người dân đang sử dụng đất tại đấy”.

Nhìn từ Nghị quyết số 18-NQ/TƯ thì “hài hòa lợi ích” và “công bằng xã hội” sẽ là những mục tiêu trọng tâm trong sửa đổi Luật Đất đai vào năm 2023, đặc biệt là trong chính sách thu hồi đất để thực hiện dự án.

Theo Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà, giá đất sẽ tăng hơn so với thời kỳ áp dụng khung giá đất, nhưng không ảnh hưởng lớn tới giá đất liên quan với nhà đầu tư hiện nay. Việc xác định bảng giá đất đúng theo giá thị trường mang lại nhiều lợi ích. Người dân có lợi hơn trong việc xác định đền bù giải phóng mặt bằng, Nhà nước cũng có lợi khi thu các nghĩa vụ tài chính từ người dân đóng góp khi sử dụng đất.

"Như vậy là sẽ điều tiết được giá trị địa tô tăng lên cái gì là do của Nhà nước, cái gì là do doanh nghiệp. Đương nhiên, khi điều tiết thì sẽ phân bổ được lợi ích cho người sử dụng đất và điều tiết lại cho xã hội, cho những người dân khác vì Nhà nước là đại diện cho chủ sở hữu toàn dân. Phải đảm bảo hài hòa lợi ích một người với mọi người và mọi người với một người"- Bộ trưởng Trần Hồng Hà nhấn mạnh. 

(Còn nữa)