Cần bổ sung quy định về quản lý, khai thác, sử dụng đất, không gian ngầm

Tuy nhiên, ĐBQH Nguyễn Phi Thường cũng nêu thêm một số ý kiến góp ý để hoàn thiện dự thảo luật.

Thứ nhất, về hành lang pháp lý để phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng TOD, đại biểu Thường cho rằng, tại Luật Đất đai (sửa đổi) lần này một số nút thắt liên quan đến việc huy động nguồn lực giải phóng mặt bằng, phát triển mô hình TOD bước đầu đã có căn cứ, cơ sở pháp lý để tháo gỡ. 

Cụ thể, tại Điều 127 trong dự thảo luật đã quy định thêm hình thức cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện thỏa thuận quyền sử dụng đất thực hiện dự án. 

ĐBQH Nguyễn Phi Thường

Tại Điều 110 dự thảo luật có quy định hình thức tái định cư tại chỗ sẽ giúp đảm bảo không gian sinh sống, sinh hoạt, sinh kế của người dân bị thu hồi đất. Tuy nhiên, để triển khai mô hình TOD hiệu quả, khả thi trong thực tiễn thì việc chỉnh trang đô thị, phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng TOD cần gắn kết với 3 vấn đề đặt ra là tái điều chỉnh đất, tái phát triển đô thị, quản lý, khai thác và sử dụng đất không gian ngầm.

Đối với tái điều chỉnh đất và tái phát triển đô thị. Tái điều chỉnh đất là biện pháp phát triển đô thị gắn kết, bao gồm chia lại lô đất và xây dựng hạ tầng. Tái phát triển đô thị là biện pháp tái xây dựng, sử dụng cơ chế thay đổi quyền sử dụng đất và được sử dụng để hợp nhất nhiều khu đất riêng biệt thành một mảnh đất liền, được sử dụng để xây chung cư và công trình quy mô lớn, mà tại đó người chủ sở hữu hiện tại có thể được tái định cư. 

Từ kinh nghiệm thực hiện của các nước trên thế giới cho thấy để chỉnh trang, phát triển đô thị thì việc tái điều chỉnh đất và tái phát triển đô thị là một trong những biện pháp, công cụ quan trọng đảm bảo lợi ích của người sở hữu quyền sử dụng, giảm thiểu, thu hẹp tình trạng chênh lệch địa tô.

Người giữ quyền sử dụng đất gốc vẫn giữ quyền của mình trong suốt dự án, sau khi tái xây dựng quyền sử dụng đất của họ sẽ được tính vào sở hữu một phần của công trình mới xây, tạo thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng, qua đó đảm bảo hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án. Biện pháp trên đã được thực hiện thành công ở rất nhiều quốc gia, cả ở thế giới và khu vực. 

Từ thực tế kể trên, đại biểu Thường đề nghị nghiên cứu, xem xét, bổ sung làm rõ khái niệm "chỉnh trang đô thị" cũng như khái niệm "tái điều chỉnh đất" và "tái phát triển đô thị" vào nội dung quy định tại Điều 3 của dự thảo luật. Bên cạnh đó, nghiên cứu, bổ sung một số nội dung liên quan đến chính sách, quan điểm, định hướng quy định về tái điều chỉnh đất, tái phát triển đô thị theo xu thế thực tiễn các nước phát triển đã triển khai và Điều 198 của dự thảo luật.

Về quản lý, khai thác và sử dụng đất không gian ngầm, theo tinh thần Nghị quyết 18 của Trung ương thì việc quản lý, khai thác, sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, trong đó có đất không gian ngầm là một trong những mục tiêu quan trọng được đặt ra. Tuy nhiên, trong thực tiễn, công tác quản lý, khai thác, sử dụng tài nguyên đất, không gian ngầm vẫn còn những bất cập. 

Đại biểu Cường phân tích: Hành lang pháp lý dành cho các công trình ngầm thiếu những quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với công trình ngầm độc lập, chưa có quy định về việc thu tiền thuế đất để xây dựng công trình ngầm, việc thu hồi, giải phóng mặt bằng xây dựng công trình ngầm cũng chưa có những quy định cụ thể...

Quang cảnh phiên thảo luận ngày 21/6

Theo quy hoạch, tại thành phố Hà Nội có 75,6 km đường sắt đô thị đi ngầm và tại Thành phố Hồ Chí Minh là 66 km, đây là số liệu khá lớn và rất cần chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng công trình ngầm. Theo đó, đề nghị bổ sung thêm một số nội dung liên quan đến quản lý, khai thác, sử dụng đất, không gian ngầm vào Điều 214 của dự thảo luật để giải quyết được những vấn đề tồn tại, bất cập đã nêu. 

Trong đó, cần quan tâm làm rõ thêm một số nội dung liên quan đến thu hồi, giải phóng mặt bằng xây dựng công trình ngầm; quyền sử dụng đất ngầm nằm đan xen với phần ngầm của công trình trên mặt đất; quy định về tài chính đối với sử dụng đất công trình ngầm; việc xác định không gian sử dụng đất theo chiều sâu, quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất công trình ngầm; chế độ sử dụng đất đối với các loại công trình ngầm, cơ chế, chính sách huy động khu vực tư nhân tham gia vào đầu tư xây dựng, quản lý, khai thác, sử dụng công trình ngầm.

Thứ hai, tách công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, tái định cư thành dự án độc lập. Thực tiễn triển khai dự án xây dựng đường Vành đai 4 vùng thủ đô cho thấy, việc tách dự án giải phóng mặt bằng thành dự án thành phần theo nghị quyết của Quốc hội đã thực sự phát huy hiệu quả, góp phần đẩy nhanh tiến độ triển khai thực hiện hoàn thành giải phóng mặt bằng.

Sau gần 1 năm kể từ khi Quốc hội có nghị quyết thông qua chủ trương đầu tư đến nay, công tác giải phóng mặt bằng đã hoàn thành thu hồi mặt bằng được khoảng 651/789 hecta, đạt khoảng 81,5%, trong đó đã hoàn thành di dời 6.070 ngôi mộ, là khối lượng rất lớn, kỷ lục về mặt thời gian và tiến độ triển khai thực hiện. Ngày Chủ nhật 25/6/2023, dự án sẽ được khởi công thực hiện.

Tại Điều 92 của dự thảo luật sửa đổi lần này cũng đã xác định việc tách nội dung bồi thường, hỗ trợ tái định cư thành dự án độc lập và trách nhiệm tổ chức thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án đầu tư. Tuy nhiên, nội dung còn chung chung, khá sơ sài, chưa thực sự rõ. 

Về chia sẻ điều tiết giá trị tăng thêm thửa đất do đầu tư hạ tầng. Cần xem xét, bổ sung cơ chế chia sẻ giá trị tăng thêm từ đất đai sau khi đầu tư dự án hạ tầng giao thông đô thị, đảm bảo nguyên tắc hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư trong quá trình quản lý, sử dụng đất đai. Đây là một công cụ rất quan trọng, không những để huy động nguồn lực tái đầu tư vào hạ tầng giao thông đô thị, đặc biệt các công trình có vốn đầu tư lớn mà tạo động lực để phát huy sự sáng tạo của các nhà đầu tư tư nhân. 

Theo đó, đại biểu đề nghị nghiên cứu xem xét, bổ sung đưa thêm vào nội dung quy định liên quan đến chia sẻ điều tiết giá trị tăng thêm từ đất do đầu tư hạ tầng vào Điều 14 dự thảo luật những vấn đề chính, cơ bản, tạo tiền đề để tiếp tục nghiên cứu cụ thể hóa, quy định chi tiết nội dung này.