Mua đất không sổ đỏ, chỉ lập vi bằng có an toàn không?
(PNTĐ) -
Tôi muốn mua lại một thửa đất có nhà ở tại nông thôn, nhưng chủ nhà nói chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên đất của họ là do ông bà để lại và sử dụng đã nhiều năm. Ông bà mất đi thì bố mẹ sử dụng, bố mẹ mất đi thì đến lượt người muốn bán sử dụng. Người muốn bán là một trong 4 người con của chủ đất cũ. Cho tôi hỏi, đất ở hợp pháp, không có tranh chấp nhưng chưa có sổ đỏ, tôi chỉ cần lập vi bằng để mua mảnh đất ở trên thì có hợp pháp không? Có rủi ro gì không?
Hoàng Thị Lan (Ba Vì, Hà Nội)
Trả lời:
Trả lời: Theo khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại có quy định: “Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo qui định của Nghị định này”.
Như vậy, sự kiện, hành vi đang diễn ra là có thật thì Thừa phát lại có quyền lập vi bằng, tuy nhiên, không phải tất cả những hành vi đang diễn ra, mặc dù có thật, được lập vi bằng đều có giá trị pháp lý. Đó chính là tình huống mà bạn đang băn khoăn có nên lập vi bằng khi mua bán đất ở hay không.
Với những thông tin người có tài sản cung cấp cho bạn là tài sản có nguồn gốc hợp pháp, nhưng chưa đăng ký quyền sử dụng đất. Theo quy định của Luật Đất đai và bộ Luật Dân sự thì khi chuyển nhượng tài sản và quyền sử dụng đất buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc thực hiện giao dịch đó mới được pháp luật công nhận. Trong trường hợp nếu bạn không tuân thủ những quy định đó thì nguy cơ gặp rủi ro là rất lớn.
Trong trường hợp này, nếu bạn mua phần diện tích đất ở đó có thể sẽ có những rủi ro sau đây:
Thứ nhất, người muốn chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất đang sử dụng có nguồn gốc đất của ông bà để lại cho bố mẹ, bố mẹ người đó lại để lại cho họ, tuy nhiên tài sản đó vẫn là tài sản chung của những đồng thừa kế mà họ chưa thỏa thuận chia tài sản. Nếu bố mẹ họ chết đi không để lại di chúc thì tài sản của người chết được để lại cho những người ở hàng thừa kế thứ nhất. Theo quy định tại Điều 651 của Bộ luật Dân sự, thì những người ở hàng thừa kế thứ nhất gồm: Vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết.
Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết, cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại; hàng thừa kế thứ ba gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người chết, bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết, cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.
Nhưng trên thực tế, quyền sử dụng đất mà bạn đang muốn nhận chuyển nhượng vẫn chưa được khai nhận di sản thừa kế; tài sản mà bạn đang muốn nhận chuyển nhượng do người đang muốn chuyển nhượng chỉ là người sử dụng đất chứ chưa phải là người có quyền định đoạt. Những người được hưởng thừa kế cùng hàng chưa thỏa thuận chia tài sản thừa kế của bố mẹ để lại. Như vậy, họ có quyền đòi tài sản mà họ được hưởng thừa kế theo pháp luật bất cứ lúc nào nếu những tài sản đó không có di chúc của người chết để lại;
Thứ hai, việc mua bán tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất bằng hình thức lập vi bằng sẽ không được pháp luật công nhận khi xảy ra tranh chấp. Theo điểm a, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 (là trường hợp kinh doanh bất động sản)”. Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất cũng có thể được thực hiện tại UBND cấp xã. Việc công chứng hay chứng thực đều có giá trị như nhau khi sang tên.
Theo khoản 3 Điều 5 Luật Công chứng 2014 thì hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.
Qua những phân tích và viện dẫn trên đây, thì sự lựa chọn tốt nhất của gia đình bạn là không nên nhận chuyển quyền sử dụng đất bằng hình thức lập vi bằng. Trên thực tế, đã có những trường hợp sử dụng hình thức lập vi bằng trong việc chuyển nhượng để bán bất động sản đó nhiều lần cho nhiều người hoặc cũng có thể họ đã thế chấp (nếu có giấy chứng nhận QSDĐ).
Khi lập vi bằng thì bên tổ chức Thừa phát lại không có trách nhiệm kiểm tra tài sản là bất động sản đó đã được chuyển nhượng hay chưa. Bạn có thể có sự lựa chọn khác cho mình. Trường hợp bạn vẫn muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở vị trí đó thì hãy đợi người sử dụng đất đó hoàn thiện thủ tục sở hữu hợp pháp trước khi chuyển nhượng cho bạn, như vậy mới tránh được những tranh chấp và rủi ro về sau.
