Khi người mua chưa trả hết tiền thì quyền sở hữu căn hộ của ai?

Câu hỏi:
Tôi đang băn khoăn và xin hỏi Báo PNTĐ: Khi người mua chưa trả hết tiền thì quyền sở hữu căn hộ là của ai? Trong trường hợp nào người mua được phép bán lại cho người thứ ba? Nếu vì lý do không trả được số tiền còn lại, người mua có quyền trả lại căn hộ và đòi tôi số tiền đã thanh toán trước đó hay không?

Hoàng Văn Đạt (Thanh Xuân, Hà Nội)

Trả lời

Để trả lời các câu hỏi của bạn, cần xác định rõ căn hộ mà bạn dự kiến chuyển nhượng cho người khác phải đáp ứng đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014. Đó là:

“a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”.

Ngoài ra, các bên tham gia giao dịch cũng phải đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật. Các bên tham gia giao dịch mua bán nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán bằng văn bản, có công chứng, chứng thực và bao gồm các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này:

“1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;

7. Cam kết của các bên;

8. Các thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký”.

Theo khoản 1 Điều 125 của Luật này, “việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở; trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời hạn bảo hành theo quy định của Luật này hoặc các bên có thỏa thuận khác”.

Thời hạn và phương thức thanh toán được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên mua trả chậm hoặc trả dần tiền mua trong một thời hạn sau khi nhận tài sản mua. Theo khoản 1 Điều 453 Bộ luật Dân sự năm 2015, “bên bán được bảo lưu quyền sở hữu đối với tài sản bán cho đến khi bên mua trả đủ tiền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Chính vì vậy, khi người mua chưa trả hết tiền, quyền sở hữu căn hộ đương nhiên vẫn thuộc về bạn. Hai bên cũng có thể thỏa thuận về việc bạn chuyển quyền sở hữu căn hộ cho người mua dù họ chưa trả hết tiền theo hợp đồng cho bạn.

Cũng theo nguyên tắc này, theo khoản 2 Điều 125 Luật Nhà ở năm 2014, “Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.

Trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở được quyền sử dụng nhà ở. Nếu không có thỏa thuận khác, họ chỉ được thực hiện các giao dịch về nhà ở, bao gồm bán lại cho người thứ ba sau khi đã thanh toán đủ tiền cho bạn. Điều đó đồng nghĩa, nếu được sự đồng ý của bạn, họ có quyền thực hiện giao dịch ngay cả khi chưa trả hết tiền cho bạn.

Trường hợp vì lý do nào đó, theo khoản 3 của Điều này, “bên mua nhà ở có nhu cầu trả lại nhà ở đã mua trong thời gian trả chậm, trả dần và được bên bán nhà ở đồng ý thì hai bên thỏa thuận phương thức trả lại nhà ở và việc thanh toán lại tiền mua nhà ở đó”.

Khi hợp đồng mua bán căn hộ có hiệu lực, các bên có trách nhiệm thực hiện đúng nghĩa vụ đã thỏa thuận và theo quy định của pháp luật. Việc trả lại nhà không mua nữa phải có sự đồng ý của bạn với tư cách của người bán. Khi đó, hai bên sẽ thỏa thuận phương thức trả lại căn hộ và số tiền đã nhận trước đó.

Luật sư: HỒNG HẢI